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(中國日報網房產訊陶燕云)2014房地產市場注定是不平凡的，形勢錯綜復雜，波詭云譎。政策方面，中央提出將建立房地產調控長效機制;市場方面，三四線城市房地產出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，與大城市房價走勢開始分化;宏觀經濟方面，2014年下半年的經濟形勢并沒有那么樂觀。走過艱難的2014，2015年的房地產市場將會又怎樣的發(fā)展前景?

為此中國日報網房產頻道記者獨家采訪了北京徳乾房地產開發(fā)有限公司總裁王巖，作為在房地產及與房地產相關的投資行業(yè)有23年從業(yè)經歷的資深地產人，王巖總裁對于2015年的房地產業(yè)發(fā)展有自己獨到的見解，他認為2015年不論是開發(fā)企業(yè)還是金融投資類企業(yè)，或者是相關行業(yè)，都同樣面臨著資金回流壓力和破產倒閉的危險。因此2015年將是整個房地產行業(yè)在艱難的生存壓力下，開始大洗牌的一年，洗盡“繁華”，回歸理性，以市場化為主，讓行業(yè)趨于常態(tài)化。

　　下文為王巖總裁的具體觀點：

去年年初，中國日報網采訪時，我說2014年房地產市場的主要特征是分化。一年過去了，市場確實分化了;而且不僅是房地產市場分化了，整個中國經濟環(huán)境都分化了。習總說中國經濟進入了新常態(tài)。

在新常態(tài)經濟下，房地產行業(yè)和企業(yè)首先要回歸常態(tài)，常態(tài)就是要按著市場規(guī)則從事理性的投資開發(fā)經營活動，特別是開發(fā)商的心理要回歸常態(tài)。暴利不是常態(tài)，平均利潤才是常態(tài);每個公司都賺錢不是常態(tài)，有賠有賺才是常態(tài)。在新的經濟環(huán)境下，必然有些企業(yè)要出局、要破產，這是正常的市場現(xiàn)象。經過一段時期的洗牌之后，行業(yè)才會更健康的發(fā)展。從市場角度看，新常態(tài)下的房地產宏觀環(huán)境也需要承受較長時間“陣痛”，部分區(qū)域市場確實出現(xiàn)了階段性飽和狀態(tài)，確實出現(xiàn)了產品結構上的“泡沫”現(xiàn)象和一定數量“鬼城”現(xiàn)象。

李佐軍博士說：“2015年將是與風險博弈的一年”。對于房地產行業(yè)和房地產企業(yè)來說，2015年面臨的最大風險就是資金鏈緊張問題;一是開發(fā)類企業(yè)去庫存壓力太大，特別是前兩年的“地王”項目和有海量開發(fā)規(guī)模的二三四線城市。二是投資類企業(yè)資金回流和兌付壓力也非常大;據悉，個別投資機構(包括基金和信托等)投資的項目中，只有20%-30%左右能按時付息，導致大量的財務投資項目不得不考慮資產性的處置出路。另外，與房地產業(yè)相關的行業(yè)，包括：裝修、家居、家電等，同樣面臨著巨大的生存壓力。特別是隨著互聯(lián)網大鱷們紛紛進入或介入房地產業(yè)及相關行業(yè)，雖然帶來了新的思維、新的模式，但受到沖擊的傳統(tǒng)生產模式的企業(yè)若不及時有效的創(chuàng)新和轉型，必將會倒下一大片。因此，2015年將是整個房地產行業(yè)在艱難的生存壓力下，開始大洗牌的一年。不論是開發(fā)企業(yè)還是金融投資類企業(yè)，或者是相關行業(yè)，都同樣面臨著資金回流壓力和破產倒閉的危險。

近期，四川省取消了全部限購措施。預計2015年，除個別一線城市外，在全國范圍內全面取消房地產限購和過去十多年的調控政策，應該是勢在必行的。另外，多家機構預測央行繼去年四季度降息之后，2015年有望迎來兩次降息，貨幣政策會繼續(xù)定向寬松。低利率或許會將刺激更多的潛在購房者入市，會促使部分熱點城市的樓市回暖。這些利好消息可能會給2015年的樓市帶來一些喜悅，但也同時會繼續(xù)推高地價和房價，給市場增加新的潛在困難，而新入市的項目也會導致去庫存的壓力加大。

我歷來的觀點是：不能撇開中國的政治經濟大環(huán)境來看待房地產，不能孤立地去判斷房地產市場的漲與跌。房地產業(yè)若要健康穩(wěn)定的發(fā)展，需要大的環(huán)境背景支撐，包括：宏觀經濟、產業(yè)結構、社會體系，甚至政體改革等方面。從宏觀經濟層面來說，某經濟學家認為從2015年開始，通過經濟繼續(xù)下行緩解產能過剩、釋放部分經濟風險、減輕資源環(huán)境壓力、倒逼轉方式調結構、促進全面改革等，為中國經濟長期、健康、可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。如果真的能實現(xiàn)這樣的“筑底”，那么，經過“洗牌”的未來的房地產業(yè)會逐步走向健康發(fā)展之路。如果僅靠寬松貨幣政策，靠投資拉動，靠取消調控刺激市場等手段，政治、經濟、社會背景依然是過去十幾年的老樣子，那房地產市場最多也不過有個短暫的繁榮，而且還會進一步催生新的更大的泡沫。

總之，2015是房地產的“洗牌”年，洗盡“繁華”，回歸理性，以市場化為主，讓行業(yè)趨于常態(tài)化。

房地產企業(yè)若想在新的環(huán)境下繼續(xù)生存和發(fā)展，在與風險博弈中存活下來，首先要練好自己的內功，做好自己的戰(zhàn)略規(guī)劃、投融資規(guī)劃，提高企業(yè)控制風險的能力，對區(qū)域、城市、市場、項目等要有更深刻的理解和認識，著力打造好能適應市場需要的團隊，這是我多年以來一直堅持提醒同行的話;其次，行業(yè)中90%以上的企業(yè)都是單一生產型，要重新研究商業(yè)模式、財務模式，要梳理房地產的全產業(yè)鏈，了解房地產行業(yè)除“生產”之外的其他屬性，轉型與創(chuàng)新是企業(yè)生存發(fā)展的必經之路，而且轉型和創(chuàng)新的空間非常大;第三，要與時俱進，在移動互聯(lián)時代，要研究新的模式、用新的手段，要有新的思維。

王巖 簡介

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副主席

北京徳乾房地產開發(fā)有限公司總裁

資深房地產經理人。1984年畢業(yè)于黑龍江大學經濟系;做過大學教師，在政府和國企工作過8年。1992年下海。在房地產及與房地產相關的投資行業(yè)從業(yè)23年。早年參與萬通集團的海南創(chuàng)業(yè)。先后在萬通集團、銀信投資公司、福成投資集團、中美橋梁資本等公司任高管。從事過產業(yè)園區(qū)、寫字樓、住宅、城市基礎設施、城鎮(zhèn)化建設等方面的投資開發(fā)管理工作。在土地一級開發(fā)、房地產投資開發(fā)、房地產投融資規(guī)劃、資本運營、企業(yè)資本戰(zhàn)略規(guī)劃等方面，有深厚的理論基礎和豐富的實戰(zhàn)經驗。