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 在3年前出臺的限制購買、限制貸款的“雙限”政策，出臺的目的是為了防止房屋價格的過快上漲，最多只是權(quán)宜之計。現(xiàn)在，中國房屋價格快速上漲的背景已經(jīng)沒有了，權(quán)宜之計生存的背景已經(jīng)消失，因此理應(yīng)及時退出。

    房價快速上漲時代已終結(jié) 限購限貸應(yīng)逐步退出舞臺

    近日有報道，蘇州已從7月19日起大尺度松綁限購，即90平方米以上的房源不再限購，90平方米以下的精裝、酒店公寓、達(dá)二星綠建標(biāo)準(zhǔn)的房源也不再限購。據(jù)《中國證券報》統(tǒng)計，截至目前，全國已經(jīng)有29個城市取消了限購。

    與前些年相比，這次取消限購并沒有引起市場的反對，也沒有被相關(guān)部門叫停。而幾年前，佛山、蕪湖等地的取消限購政策，常常成為“一日游” 政策。就在幾個月前，有些城市放開限購，還會受到輿論的壓力，如今年6月份的沈陽就是例子。而如今，中國房地產(chǎn)的環(huán)境已經(jīng)大變了。

    首先人們看到的，是社會對于房地產(chǎn)未來走勢的判斷發(fā)生了大變。中國房地產(chǎn)主要發(fā)展的這十幾年來，盡管其間也多次出現(xiàn)過市場下跌，如2003年上半年、2005年一段時間、2008年下半年至2009年年初。但是，其間市場看多和看空的人仍然相當(dāng)。而這次中國全國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，看多者已經(jīng)基本消失，就連堅定的看多者任志強(qiáng)，也只是長期看多而已。

    其次是，市場走勢已經(jīng)出現(xiàn)變勢的特征。根據(jù)7月初公布的中國百城房地產(chǎn)價格指數(shù)，在連續(xù)23個月上行之后，百城指數(shù)已經(jīng)連續(xù)二個月下滑。從成交量來看，多個數(shù)據(jù)均顯示，2014年上半年各月及其各周成交數(shù)據(jù)逐漸在下滑。

    以上只是現(xiàn)象。其實導(dǎo)致中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的內(nèi)在因素也發(fā)生了變局。首先是中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，而且是趨勢性放緩。過去中國經(jīng)濟(jì)輕易就取得了8%以上甚至10%以上的超高速增長。但是，2014年第一季度、第二季度的GDP增速分別為7.4%、7.5%。所以，未來中國經(jīng)濟(jì)不會再重復(fù)過去超高速增長的態(tài)勢，增速會越來越低。房地產(chǎn)市場所依賴的背景已經(jīng)弱化。

    其次，多年來促進(jìn)房地產(chǎn)增值的人民幣匯率走勢產(chǎn)生了重大波折。從基本面來看，人民幣匯率應(yīng)當(dāng)是長期升值的，目前這一基本面并沒有變化。但是2014年年初，人民幣匯率遇到外在因素的強(qiáng)大影響，升值趨勢戛然而止且變成貶值走勢。目前人民幣匯率處于震蕩之中。未來不可能持續(xù)多年來的那種單邊升值的態(tài)勢。而人民幣升值，是促進(jìn)中國包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)增值的。人民幣匯率走勢的變局，讓多年來房地產(chǎn)可以依靠的背景發(fā)生了重大變化。

    很重要的是，中國房地產(chǎn)升值的外在環(huán)境也在變化。在2008年全球金融危機(jī)以后，美國和全球普遍搞了寬松貨幣政策。而今，美元收益率上升，來自美國的熱錢可能會逐漸回流美國，中國資產(chǎn)升值的步伐可能放緩，房地產(chǎn)面臨的國際環(huán)境生變。

    最重要的是，在3年前出臺的限制購買、限制貸款的“雙限”政策，出臺的目的是為了防止房屋價格的過快上漲，最多只是權(quán)宜之計?，F(xiàn)在，中國房屋價格快速上漲的背景已經(jīng)沒有了，權(quán)宜之計已經(jīng)維持了三年之久，其生存的背景已經(jīng)消失，因此理應(yīng)及時退出。

    十幾年來，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目的都是為了防止房屋價格過快上漲，但是由于房地產(chǎn)市場所處的大環(huán)境沒有變化，所以盡管調(diào)控政策也發(fā)生了作用，放緩了房地產(chǎn)價格上漲的勢頭，但是改變不了房地產(chǎn)價格上漲的大趨勢，才被人說成“空調(diào)”。然而，目前中國房地產(chǎn)依存的背景環(huán)境已經(jīng)徹底改變，因此調(diào)控政策的方向必須發(fā)生變化，首先是“雙限”政策應(yīng)當(dāng)逐步取消。