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核心提示： 據(jù)路透報道，越來越多的跡象顯示，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)一年有余的上行周期可能已接近強(qiáng)弩之末，房價漲勢漸趨緩，而信貸收緊、樓盤降價的傳言也在加劇市場對樓市調(diào)整的擔(dān)憂。

鳳凰財經(jīng)綜合 據(jù)路透報道，越來越多的跡象顯示，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)一年有余的上行周期可能已接近強(qiáng)弩之末，房價漲勢漸趨緩，而信貸收緊、樓盤降價的傳言也在加劇市場對樓市調(diào)整的擔(dān)憂。

不過，分析人士普遍認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，并不至于出現(xiàn)金融危機(jī)時期樓市全面回調(diào)的局面，地區(qū)分化已成常態(tài)。對于人口凈流入的部分熱點(diǎn)城市而言，供不應(yīng)求的難題仍待解決。

“進(jìn)入2014年，偏緊的運(yùn)營環(huán)境可能迫使多數(shù)開發(fā)商在業(yè)務(wù)擴(kuò)張上采取更為謹(jǐn)慎的姿態(tài)，以此改善公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況。這正如他們在2012年所為。”巴克萊的中國房地產(chǎn)分析師Alvin Wong分析認(rèn)為，去年中國樓市過熱，這種增長不可持續(xù)。

中國官方數(shù)據(jù)周一顯示，主要城市1月房價延續(xù)漲勢，但同比漲幅出現(xiàn)一年半來首度放緩。中國房價同比變動在2012年年中見底，此后一直呈現(xiàn)上行之勢。

中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵也指出，從量價上看，去年一年的增速已超過去三年，站在新的歷史高位上。中國房地產(chǎn)經(jīng)過十余年的高速增長，很大程度上需求已得到釋放，同時，由于收入增長不及房價升勢，購買力對整個市場的支撐越來越弱。

“預(yù)計(jì)未來2-3年新房銷售面積和金額可能會遇到峰值，接下來就往下走了。”他說。

國家統(tǒng)計(jì)局最新70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，1月新建住宅（含商品住宅和保障性住宅）銷售價格同比上升9.6%，為連續(xù)13個月上升，但漲幅為一年多來首度收窄，上月為9.9%。

統(tǒng)計(jì)局將合并公布1-2月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。去年的投資和商品房銷售面積增速分別達(dá)19.8%和17.3%，遠(yuǎn)超2012年；房地產(chǎn)開發(fā)商土地購置面積同比去年也轉(zhuǎn)負(fù)為正。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長任志強(qiáng)也多次表示，今年房地產(chǎn)市場增速將有所放緩。“去年的土地增長供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化了，為什么房價還要漲那么快呢？”他在上周六的一次論壇上稱，并提及去年高達(dá)49,295萬平方米的商品房待售面積。

流動性風(fēng)險

與去年相比，今年房地產(chǎn)業(yè)另一不利因素來自于資金面，盡管央行年初維持中性的貨幣政策基調(diào)，但部分銀行仍收緊了房地產(chǎn)相關(guān)信貸業(yè)務(wù)；而對于一些開發(fā)商而言，盡管去年銷售業(yè)績良好，但同時也加大了購地投資，資金狀況并不充裕。

而上周末集中流傳的兩大事件更是將房地產(chǎn)業(yè)的流動性風(fēng)險置于聚光燈下，引發(fā)周一滬綜指.SSEC收創(chuàng)一個半月最大單日跌幅：一是杭州有樓盤出現(xiàn)降價并引發(fā)老業(yè)主砸盤；二是某銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和地產(chǎn)供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。

各大券商反應(yīng)迅速，同日進(jìn)行密集解讀，多數(shù)認(rèn)為事件的行業(yè)普遍意義有限，由于各地庫存不一，杭州降價現(xiàn)象不會蔓延至整個一二線城市；而部分銀行也并非如事先所傳的暫停房貸，而僅是對份額較小的夾層融資等業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。

不過他們也都指出，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，今年整體信貸環(huán)境預(yù)計(jì)較去年收緊，這將不可避免將影響到開發(fā)商后續(xù)的投資銷售。

“今年（對房地產(chǎn)相關(guān)貸款）明顯控制嚴(yán)了。”某股份制銀行華東某省分行負(fù)責(zé)風(fēng)控的人士表示，今年該行房地產(chǎn)貸款余額總量應(yīng)會少于去年，且表外業(yè)務(wù)控制嚴(yán)格，在目的地選擇上，傾向于向人口凈流入城市投放，認(rèn)為一線城市風(fēng)險小于二三線；在開發(fā)商選擇上，準(zhǔn)入門檻也較去年提高，從之前名單中的100強(qiáng)減少至50強(qiáng)。

不過海通證券[-0.62% 資金 研報]房地產(chǎn)分析師涂立磊撰寫分析認(rèn)為，行業(yè)直接進(jìn)入斷崖式下跌概率小，2014年市場風(fēng)險來自局部爆破。上半年個別城市會因?yàn)閹齑娑鴶D出泡沫，下半年主要看銀行流動性釋放程度。

中信[簡介 最新動態(tài)]建投的蘇雪晶等則認(rèn)為，單從目前房地產(chǎn)行業(yè)短周期角度來看，連續(xù)近一年半的上行周期已使許多城市的房價特別是土地價格處于非理性的狀態(tài)。如果本次開發(fā)貸款的相對收緊能夠持續(xù)，讓行業(yè)處于被動去杠桿的周期之中，對化解“三期疊加”可能出現(xiàn)的風(fēng)險將具有指導(dǎo)意義。

地區(qū)分化依舊

盡管杭州等城市部分樓盤降價引發(fā)對高庫存下房價脆弱的擔(dān)憂，但與金融危機(jī)那一撥下跌相比，地區(qū)差異愈發(fā)明顯，在政策面相對平靜的情況下，北上廣深這些一線城市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀仍令房價面臨上漲動力。

事實(shí)上，在杭州、常州等地出現(xiàn)降價樓盤的同時，北京、上海仍在涌現(xiàn)“地王”和“日光盤”。

房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)--易居中國(EJ.N: )旗下克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)報告稱，開年以來，土地市場整體成交量價較去年年底回落明顯，但一線城市市場熱度較高，北上廣深土地成交總建面積717萬方，同比大幅上漲93%，成交金額908億元，同比上漲185%。而二線及三四線城市成交額同比漲幅較弱，環(huán)比均下降。

報告預(yù)計(jì)，房企在一線城市的土地爭奪戰(zhàn)在短期內(nèi)還將持續(xù)，一方面，這些城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較樂觀，給予房企強(qiáng)烈的拿地信心；另一方面，北京、上海等地在未來幾周還將有較多地塊出讓，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊。而且今年以來，北京在注重加大自主商品房用地的供應(yīng)同時，也打開了稀缺地塊的入市通道。

前國稅總局副局長許善達(dá)上周六在一論壇上表示，中國的財稅制度造成政府收入有向上集中的趨勢，越往上的城市稅收多，能提供的公共服務(wù)越好。購房比戶籍管理松的多，只要有能力而政策無限制，人就會往高一級的城市買住房，享受更好的公共服務(wù)。

這也意味著，“一二線進(jìn)的多出的少，三四線有進(jìn)有出，兩者是有很大區(qū)別的。”

從周一統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，一線城市房價漲勢雖有緩和，但北上廣深新建住宅同比漲幅仍然兩位數(shù)，最低是北京的14.7%，遠(yuǎn)超全國9.6%的均值。

盡管近期三四線城市出現(xiàn)房屋滯銷，但中國住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，樓市行政調(diào)控手段還未迎來退出時機(jī)?，F(xiàn)在大城市的市場供需關(guān)系不夠平衡，供不應(yīng)求形勢較為嚴(yán)重，一旦放開限購等手段，市場很容易進(jìn)入新一輪暴漲。