存量小產(chǎn)權(quán)房未來或有制可尋。
近日，記者從知情人士處獲悉，國土資源部正在研究出臺小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，未來或?qū)⒏鶕?jù)出租和出售等性質(zhì)類別，分類整理存量小產(chǎn)權(quán)房。
隨后，記者分別從國土資源部和北京市國土資源局得到證實(shí)，國土資源部目前已就小產(chǎn)權(quán)房的處理成立了專項(xiàng)研究小組，希望能盡快推出管理辦法。目前的主要思路是，針對新增項(xiàng)目的清理，保證不再有新上市項(xiàng)目；而對于存量小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在處于研究階段，研究方向傾向于逐步分類整理，區(qū)分出租和出售等類型出臺相應(yīng)辦法統(tǒng)一管理。
此前針對在建、在售小產(chǎn)權(quán)房的清理工作已率先在北京展開，并針對小產(chǎn)權(quán)房的存量情況進(jìn)行了摸底排查。目前該項(xiàng)摸底已擴(kuò)展至全國，河北、海南、山西等地已就此出臺了相關(guān)政策，將陸續(xù)開展清理排查工作。
“摸清在建、在售、已售小產(chǎn)權(quán)房的總體情況與數(shù)量，對制定小產(chǎn)權(quán)房管理方案意義重大，目前編制小產(chǎn)權(quán)房的管理辦法已提上日程，但具體方案出臺時間還有待進(jìn)一步確定。”上述知情人士表示。
增量房嚴(yán)格清理
11月22日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房的通知，讓此前的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”傳聞戛然而止，也表明了中央部委對于小產(chǎn)權(quán)房的整治決心。
“小產(chǎn)權(quán)房治理要區(qū)分類別。”國土資源部相關(guān)人士對記者表示，在嚴(yán)格清理增量小產(chǎn)權(quán)房的同時，也要處理好存量小產(chǎn)權(quán)房，要對癥下藥實(shí)行綜合治理。
目前，對于增量小產(chǎn)權(quán)房的清理已在北京展開。而一直以來北京市的清理動作和管理方法，都在全國產(chǎn)生示范效應(yīng)。
從2012年起，國家就把北京、上海列為全國小產(chǎn)權(quán)房清理的試點(diǎn)城市。其中北京昌平、通州兩地更是重中之重。自試點(diǎn)以來，北京對小產(chǎn)權(quán)房的清理就開始加大力度，從以往的喊話，到現(xiàn)在落實(shí)各種清理處罰。
自2012年到2013年11月底，北京市國土資源局已先后5次公布小產(chǎn)權(quán)房和變相小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，共計(jì)108個，主要集中在昌平區(qū)、房山區(qū)、懷柔區(qū)和通州區(qū)，其中昌平區(qū)數(shù)量最多，占四成左右。這108個中包括85個小產(chǎn)權(quán)房和23個變相小產(chǎn)權(quán)房，其中變相小產(chǎn)權(quán)房多以“生態(tài)農(nóng)莊、農(nóng)家院、私家菜園”等各類名稱出現(xiàn)。
北京市國土資源局相關(guān)工作人員對記者透露，從今年上半年起，國土資源部小產(chǎn)權(quán)房的例行督查組就駐扎在昌平區(qū)，“到現(xiàn)在為止都還沒走”，給昌平區(qū)提了三四百條整改意見，要求逐項(xiàng)解決。
存量房分類處理
增量小產(chǎn)權(quán)房還在艱難的清理中，存量小產(chǎn)權(quán)房該如何處理隨之成為必須直面的重點(diǎn)問題。
“對于屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決叫停在建在售固然重要，但是，如果不明確出臺針對已建已售存量小產(chǎn)權(quán)房的政策，那么，此次兩部委的‘嚴(yán)打’極可能會重蹈以往覆轍。”業(yè)內(nèi)人士楊國英表示。
“區(qū)分出租和出售等類型進(jìn)行存量小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一處理是目前研究小組的重點(diǎn)研究方向。”上述知情人士表示。
目前解決存量小產(chǎn)權(quán)房的辦法，業(yè)內(nèi)專家們的觀點(diǎn)普遍有兩種，一是經(jīng)過合法程序，將其納入住房社會保障體系中；二是某些符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用用途的項(xiàng)目，可通過補(bǔ)交土地出讓金和稅費(fèi)來得到確權(quán)。
“區(qū)分出租和出售類型小產(chǎn)權(quán)房正好可以對照這兩種觀點(diǎn)。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池對記者表示，目前來說小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可能性不大，但是中央部委正在研究辦法，不排除以后轉(zhuǎn)正的可能，但要區(qū)分解決。“出租類型的小產(chǎn)權(quán)房可以納入到保障房的公租房和廉租房體系，出售類型的小產(chǎn)權(quán)房其中符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用用途的項(xiàng)目，可以通過補(bǔ)交土地出讓金和稅費(fèi)來得到確權(quán)，但是大部分不合規(guī)的項(xiàng)目還是不能得到解決。”
“解決小產(chǎn)權(quán)房問題，任何極端一刀切的解決辦法都是危險的。特別是用拆除等方式解決小產(chǎn)權(quán)房問題，不僅會激化矛盾，也是一種極大的資源浪費(fèi)。因此在政策上要加以區(qū)分，用科學(xué)發(fā)展的長遠(yuǎn)眼光來提出對策，解決問題。”趙秀池表示。
“目前具體的制度出臺還需要一定的時間，但符合規(guī)劃和用途管制這兩個前提不會變。”上述知情人士表示。
全國摸底清查
作為方案出臺的技術(shù)支撐，全國小產(chǎn)權(quán)房摸底排查也開始展開。近日，住建部對外表示，已聯(lián)合國土資源部開始著手摸底全國小產(chǎn)權(quán)房的存量情況，并正在籌劃相關(guān)的檢查和執(zhí)法督察工作。在對小產(chǎn)權(quán)房保持“嚴(yán)打”態(tài)度的基礎(chǔ)上，兩部委已經(jīng)基本達(dá)成一致，對于占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，原則上將一律拆除。
日前，海南省國土環(huán)境資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)了《海南省清理整頓違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”專項(xiàng)行動工作方案》，將對全省范圍內(nèi)的違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房行為進(jìn)行專項(xiàng)清理整頓，于明年1月31日前將有關(guān)摸底排查情況及處置意見上報(bào)。山西省太原市也于此前相繼出臺了《關(guān)于嚴(yán)厲查處違法用地違法建設(shè)的緊急通告》和《關(guān)于印發(fā)違法建設(shè)查處規(guī)定的通知》，并于近日通報(bào)。
查處清理工作并非一帆風(fēng)順。作為執(zhí)法者，北京市國土資源局昌平分局副局長李躍紅對記者表示，清理小產(chǎn)權(quán)房的工作還存在三方面難點(diǎn)：
首先，《土地管理法》等法律法規(guī)并未賦予國土資源行政主管部門對非法占用土地上的建筑物強(qiáng)制拆除的權(quán)力，國土資源行政主管部門對于需要強(qiáng)制拆除的違法建設(shè)必須移交具有強(qiáng)制拆除權(quán)力的單位進(jìn)行拆除；其次，國土資源行政主管部門以及對小產(chǎn)權(quán)房負(fù)有查處、監(jiān)管職責(zé)的機(jī)關(guān)，因受現(xiàn)行法律的制約，對違法建房人、賣房人、買房人、土地所有權(quán)人、阻礙執(zhí)法的相關(guān)利益人等沒有采取強(qiáng)制措施等能起威懾作用的權(quán)力，致使小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售等行為不能得到快速、全面、徹底的禁止；再次，由于小產(chǎn)權(quán)房的購房人數(shù)眾多，情況復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房的清理整治一方面是要落實(shí)法律法規(guī)的各項(xiàng)要求，另一方面要維護(hù)社會和諧穩(wěn)定大局。
“希望國家能多宣傳購買小產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險及承擔(dān)的相關(guān)法律責(zé)任，使廣大購房者深刻認(rèn)識到小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)，共同抵制小產(chǎn)權(quán)房，積極配合執(zhí)法者對小產(chǎn)權(quán)房的清理整治工作。”李躍紅表示
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