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地產(chǎn)商將迎來“鉑金十年”？

　　周忻近日表示，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的基調(diào)下，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有序推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展前景樂觀。“如果說2013年之前的十年是中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的‘黃金十年’，那么2013年之后的十年將是中國房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的‘鉑金十年’。”

　　對未來樓市抱繁榮夢想的人士被業(yè)內(nèi)稱為樓市“春天派”。其代表人物全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存在接受媒體采訪時也稱，現(xiàn)在沒有任何手段能對土地出讓的成本進(jìn)行控制，那么也沒有任何手段能代替土地財政。“房價在未來會五年翻一番，十年翻兩番，這是鐵定的，不可能改變。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩大膽預(yù)測：“25年后，北京每平方米房價將超過80萬元非常容易。”

　　上海農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)總裁沈宏澤認(rèn)為，在穩(wěn)增長的基調(diào)下，下半年樓市調(diào)控不會有變革性的措施出臺，房價仍將溫和上漲。政策的穩(wěn)定和持續(xù)性，以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，預(yù)示著房地產(chǎn)發(fā)展的“鉑金時代”來臨。還有一些開發(fā)商明確表示，只要中央政府想經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”，就不會對房地產(chǎn)“動刀子”，可以預(yù)見，樓市調(diào)控將告別“國X條”時代。

　　渣打銀行最新調(diào)查的30家開發(fā)商中，有23家開發(fā)商認(rèn)為未來6個月內(nèi)房價漲幅將達(dá)10%，六家開發(fā)商表示漲幅會更大。30家受訪開發(fā)商企業(yè)中，21家表示在未來的3到6個月準(zhǔn)備購買土地，其中10家還表示與3個月前相比，當(dāng)前有更大的土地需求。

　　另外，多家券商近日來也修正此前的判斷，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個前所未有的“鉑金時代”。財經(jīng)評論人士葉檀則公開表示，過去自己“高估了政府改革的決心，低估了改革的困難，低估了中國人買房的決心。中國房地產(chǎn)離開了“黃金十年”，反而進(jìn)入了“鉑金十年”。”

　　記者在采訪中了解到，“看多”人士的樂觀預(yù)期主要來自于樓市對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)舉足輕重，當(dāng)前形勢下樓市調(diào)控可能會放松。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)稱，新一屆政府可能更希望房價上漲，否則如此大規(guī)模的地方債窟窿抹不平。“你可以不信，但別后悔。”

　　預(yù)期調(diào)控放松“日光盤”頻現(xiàn)

　　最近引起市場關(guān)注的是，作為46個限購城市之一的浙江溫州已經(jīng)悄然松綁“限購令”。原本不可以購買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購買二套房，名下無房產(chǎn)的總共可以購買兩套。

　　業(yè)界預(yù)計，更多“溫州類型”的限購城市，如舟山、珠海、金華、寧波等非省會限購城市，都可能在城鎮(zhèn)化和“有保有壓”調(diào)控思路下，成為限購松綁的“潛力”城市。

　　另外，7月以來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預(yù)期的不斷升溫，宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而停牌，這也給市場傳遞了調(diào)控政策或?qū)⒎潘傻男盘枴?/p>

　　受諸多利好消息影響，多個城市出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。最近廣州萬科東薈城、中海譽(yù)城等5個樓盤入市，一個周末就有兩個盤“日光”、兩個樓盤銷售九成，兩天時間賣房超過2000套。除北京、上海等地出現(xiàn)“日光盤”外，杭州、青島、長沙等二線城市也出現(xiàn)當(dāng)天即售罄的樓盤。

　　與此同時，土地市場的“高溫”也在影響著樓市的預(yù)期。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃，創(chuàng)歷史新高，大幅高于五年同期水平。4日，北京農(nóng)展館地塊成交，折合樓面價每平方米7 .3萬元創(chuàng)下北京單價“地王”新紀(jì)錄。5日，上海徐家匯中心項目地塊以217 .7億元成為上海市總價新“地王”。隨后，杭州、蘇州地塊拍出新地王……

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，降價動力不足，而高價地不斷出現(xiàn)，又推高了未來的房價上漲預(yù)期，未來一段時間，房價總體會呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的局面。但從區(qū)域市場來看，房價走勢將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，不排除個別供應(yīng)量大的城市出現(xiàn)房價下降。

　　長效機(jī)制何時見實效

　　專家認(rèn)為，“鉑金十年”可能只是少部分人的一廂情愿，但在樓市調(diào)控方式“轉(zhuǎn)軌期”，這種論調(diào)對市場的預(yù)期影響很大。當(dāng)前是建立以市場調(diào)控為主的長效機(jī)制最佳時機(jī)，一方面有條件地逐步放寬限購、限貸等行政調(diào)控手段，一方面啟動房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)，加快推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，改變土地供給機(jī)制。

　　楊紅旭也認(rèn)為，市場自身有調(diào)節(jié)功能，當(dāng)前沒有必要再采取更嚴(yán)的行政手段來調(diào)控。7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，但房價環(huán)比漲幅已連續(xù)四個月回落。“下半年房價仍將震蕩上行，但這已是爬坡的最后階段，動能越來越小，勢能越來越高，預(yù)計明年上半年房價會出現(xiàn)下滑。”

　　上海綠地集團(tuán)董事長張玉良認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資后可能會推高地價、房價；但長期來看，房價最終是由供需關(guān)系決定，放開融資后，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金，增加投資，反而有利于擴(kuò)大供給，從而平抑房價。不僅如此，開發(fā)商資金不再緊缺后，除了增加居住地產(chǎn)供應(yīng)外，還會開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市設(shè)施配套服務(wù)的地產(chǎn)項目，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極推動作用。

　　國家發(fā)改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉8月28日向全國人大常委會作報告時，雙雙提到“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。徐紹史在推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域改革中提到，當(dāng)前我國財政收支矛盾突出，金融領(lǐng)域潛在風(fēng)險增加，房價反彈壓力也比較大。

　　房產(chǎn)稅一直被業(yè)界視為長效調(diào)控機(jī)制的重要手段之一。上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所的一份報告則建議，在上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對個人非經(jīng)營性住房房產(chǎn)稅政策應(yīng)在以下兩個維度拓展：一是繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍并最終在全國范圍內(nèi)推廣，優(yōu)先試點(diǎn)城市宜在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、安徽、河南、福建等前期物業(yè)稅模擬評稅試點(diǎn)省市范圍內(nèi)選擇；宜優(yōu)先安排經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民平均收入水平較高，房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，房價增長過快的城市。二是逐漸擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍和縮減稅收優(yōu)惠，滬渝房產(chǎn)稅規(guī)定了較為狹窄的征稅范圍，同時，較為寬泛的稅收優(yōu)惠更加縮小了設(shè)定的征稅范圍，這有利于稅改的平穩(wěn)進(jìn)行，但卻極大減小了稅收效應(yīng)的發(fā)揮。建議上海等地的房產(chǎn)稅改革方案，在“十二五”末拓展至非普通住房。

　　業(yè)內(nèi)專家建議，房產(chǎn)稅方案實施的核心在于評估和征管，社會存量房體量巨大，產(chǎn)權(quán)信息復(fù)雜，應(yīng)盡快建立準(zhǔn)確、完整、透明的不動產(chǎn)清冊，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，健全房地產(chǎn)批量評估機(jī)制，降低征稅成本，實行稅收征管的信息化。