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 最近，全長約940公里的北京“大外環(huán)”高速公路將于2015年全線建成通車的消息，再次讓人們的目光聚集到對京冀交界城鄉(xiāng)一體化的關(guān)注上。京冀兩地聯(lián)手達成加快推進北京大外環(huán)高速公路建設(shè)戰(zhàn)略共識后釋放出的一條消息。使這條曾被稱為永遠無法落成的環(huán)京高速公路終于有了明確的時間表。

“大外環(huán)”亦被看作“北京七環(huán)”，其概念的提出究竟源于什么背景？涉及范圍到底有多大？對北京周邊城市意義何在？對區(qū)域樓市影響幾何？

  在“大外環(huán)”這個交通干線上，星羅棋布地散落著十幾個衛(wèi)星城，這些新城鎮(zhèn)就可能成為這個區(qū)域未來新的發(fā)展體。大外環(huán)的建設(shè)對周邊樓市來講是機遇，是錦上添花，但這些開發(fā)商們更需要有足夠的耐性和熱情從而腳踏實地的發(fā)展，需要品質(zhì)的打造，而不是僅僅是只會炒作概念。

  本刊致力于通過對“大外環(huán)”的解讀，正確看待這一概念對周邊樓市的影響，鞭策開發(fā)商們在充分發(fā)揮“大外環(huán)”概念優(yōu)勢的同時，積極打造出環(huán)京新城的樓市品牌。

  解密北京“新七環(huán)”

  “七環(huán)”、“新七環(huán)”、“大外環(huán)”、“大七環(huán)”雖然在概念和包含范圍上有所區(qū)別，但是無論是提到哪一個詞，我們都會想到環(huán)首都新城中的燕郊、固安、香河、涿州等。最近規(guī)劃的這一環(huán)路又是什么樣子呢？

  日前，京冀兩地聯(lián)手達成加快推進北京大外環(huán)高速公路建設(shè)戰(zhàn)略共識后，據(jù)悉全長約940公里的北京大外環(huán)高速公路將于2015年全線建成通車，屆時河北省有多達11條高速公路直達北京，北京將形成由密涿高速、張涿高速、京承高速、京化高速、張承高速共同組成環(huán)繞北京市的高速路段，形成北京的“大外環(huán)”。京冀交通一體化進程全面提速，環(huán)首都經(jīng)濟圈加速形成。

  許多媒體對“新七環(huán)”、“大外環(huán)”的概念模糊不清，經(jīng)常出現(xiàn)亂用的情況。“大外環(huán)”，俗稱“新七環(huán)”。而實際上，這是兩個不同的概念，“新七環(huán)”的官方說法是北京大外環(huán)高速公路，又稱京津冀環(huán)線高速公路，規(guī)劃總里程約940公里，其中北京市境內(nèi)包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，約90公里。河北省境內(nèi)約850公里，穿越輻射三河、大廠、香河、廊坊、固安、涿州等京周邊樓市熱點地區(qū)。由此可看出，“新七環(huán)”并不是傳統(tǒng)意義上的北京七環(huán)路。

  “新七環(huán)”并不是按照六環(huán)路向外擴張的規(guī)劃模式。而是用一條半環(huán)狀的“貨運大通道”取代“七環(huán)路”，使北京市東南部現(xiàn)有的過境交通，尤其是貨運過境交通逐漸轉(zhuǎn)移至北京外圍地區(qū)。

  不同于以往頗受詬病的“攤大餅”式的環(huán)路北京城市發(fā)展模式，這次的北京大外環(huán)呈現(xiàn)出C字的形態(tài)。但無論是環(huán)形還是C型其本質(zhì)和原理都是相同的。

  北京市交委有關(guān)人士近日表示，按照市總體規(guī)劃東部發(fā)展帶中規(guī)劃的“大外環(huán)”已取代“新七環(huán)”的提法。北京市規(guī)劃委一名相關(guān)人士在接受采訪時稱，“新七環(huán)”主要是河北省推行的概念，并不是北京市的主打概念。新建的“大外環(huán)”高速公路主要目的在于緩解市區(qū)運輸壓力，并不代表北京市域會擴大到河北地區(qū)。“環(huán)狀擴張道路造成的問題已經(jīng)很明顯，未來北京也不會再以攤大餅的方式擴建，不能簡單理解‘大外環(huán)’的全局戰(zhàn)略意義。”

  北京市規(guī)劃委相關(guān)負責人介紹，建設(shè)大外環(huán)，主要是為了帶動河北省環(huán)北京小城鎮(zhèn)發(fā)展，北京不會再走環(huán)狀向外擴張之路。北京建“大外環(huán)”將為周邊的區(qū)域帶來新生機。這條高速公路，將為涿州、廊坊、大興、通州、三河、平谷等若干個重要城市和城鎮(zhèn)的未來發(fā)展打通血脈，為城市的均衡發(fā)展奠定交通基礎(chǔ)。

  據(jù)河北省交通運輸廳介紹，目前，河北省境內(nèi)已建成通車路段有廊坊至涿州段、北京至新疆高速公路河北段、張家口至承德高速公路張家口至崇禮段、承德至唐山高速公路承德至興隆段、張家口至涿州高速公路張家口段，共約335公里。

  密云至涿州高速公路廊坊至北三縣段、張家口至涿州高速公路保定段、張家口至承德高速公路崇禮至承德段正在建設(shè)中，全長約445公里。

  屆時，河北將有京承、密涿、承平、京秦、京哈、京臺、大廣、京港澳、京昆、京新、京藏11條高速直達北京。

  追溯“北京七環(huán)”

  被稱為北京“新七環(huán)”的密涿高速公路預計在2015年建成通車，據(jù)了解，“新七環(huán)”并不是按照六環(huán)路向外擴張的規(guī)劃模式。而是用一條半環(huán)狀的“貨運大通道”取代“七環(huán)路”，使北京市東南部現(xiàn)有的過境交通，尤其是貨運過境交通逐漸轉(zhuǎn)移至北京外圍地區(qū)。這個在20年前就曾在北京掀起一番熱浪的概念，由于種種原因都難以有所突破。如今，“大外環(huán)”的規(guī)劃和修建被提上日程。在北京外來人口不斷增多的這些年中，四環(huán)五環(huán)的人口過度飽和，六環(huán)日趨發(fā)展，人口的積聚和相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的完善，導致六環(huán)的人口也將日益飽和，城市單一增長極必然帶來一系列大城市病——道路、水源的資源約束，產(chǎn)業(yè)布局的選擇性危機，經(jīng)濟升級成本加大的危機，區(qū)域發(fā)展紅利的丟失危機……“新七環(huán)”的建設(shè)勢在必行，在這樣的背景下，新七環(huán)的提出引人注目。

  “新七環(huán)”的形成，不僅分擔了北京物資運輸?shù)膲毫Γ矊⒔o沿線及輻射范圍內(nèi)的北京遠郊和京外的環(huán)北京經(jīng)濟圈的樓市帶來利好。

  但是有關(guān)“北京七環(huán)”的說法由來已久。長期以來，兩股難以言說的力量一直在較勁，明里暗里。高科技把北京的發(fā)展拉向西北，而濱海新區(qū)則把天津的發(fā)展引向東南——環(huán)渤海地區(qū)最重要的兩個經(jīng)濟體正在做著反向賽跑，如何將兩座城市及其之間巨大的腹地有機聯(lián)結(jié)？“大七環(huán)”一度曾是最佳答案。不過，從來沒有一條道路像規(guī)劃中的七環(huán)路一樣，承載如此之多的交通以外的深刻內(nèi)涵。七環(huán)路正在成為“符號”，她那充滿無盡變數(shù)的命運，恰是京津冀、環(huán)渤海經(jīng)濟一體化多年來分分合合的真正縮影。

  “七環(huán)”的概念最早可以追溯到1993年的規(guī)劃。根據(jù)北京1993年版總體規(guī)劃，北京是有過“七環(huán)路”考慮的，在當年的規(guī)劃中，有北京公路一環(huán)、公路二環(huán)、公路三環(huán)，公路一環(huán)即相當于現(xiàn)在的五環(huán)路，公路二環(huán)則是現(xiàn)在的六環(huán)路，而公路三環(huán)就會是“七環(huán)路”。

  2005年，知名建筑學與城市規(guī)劃專家吳良鏞在接受媒體采訪時談到，“新七環(huán)”與北京提出的七環(huán)路不同。“新七環(huán)”主要區(qū)域?qū)⒃诤颖本硟?nèi)。這是因為北京中心城區(qū)聚集的功能太多，這就迫切要求北京核心城市的“有機疏解”與京津冀范圍的“重新集中”，要求建設(shè)區(qū)域綜合交通體系，重組發(fā)展空間。此外，“新七環(huán)”可以帶動河北省的發(fā)展。2006年，吳良鏞曾在其主持發(fā)布的《京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究二期報告》中，首次正式提到北京“新七環(huán)”概念。

  “密涿高速與當年吳老先生的‘新七環(huán)’走向是基本一致的。但整體概念已經(jīng)更替為‘大外環(huán)’，內(nèi)涵和外沿也更為豐富。”北京規(guī)劃委人士近日介紹。

  “七環(huán)”籌劃20年誕生記：

  1993年——在北京市規(guī)劃委確定城市發(fā)展規(guī)劃的過程中，著名建筑學與城市規(guī)劃專家吳良鏞院士提出了突破北京市域建設(shè)“大七環(huán)”的方案。

  2006年——吳良鏞院士在其主持發(fā)布的《京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究二期報告》中，明確提出突破北京市域修建七環(huán)路，首次正式提到北京“新七環(huán)”概念。

  2009年——北京房價出現(xiàn)爆發(fā)性上漲，市場曾掀起一波“七環(huán)熱”。雖然后來被證明七環(huán)仍在圖紙上，但“向七環(huán)去”已經(jīng)成為北京樓市突進的方向。

  2012年——密涿高速北京段獲北京市政府批準，將與張涿高速、京承高速、京化高速、張承高速共同組成環(huán)繞北京市的高速路段。北京市規(guī)劃委的相關(guān)負責人首次表示，這條大外環(huán)取代了曾經(jīng)提出的“七環(huán)路”。

  2013年——河北媒體報道稱從省交通運輸廳獲悉，全長約940公里的北京大外環(huán)高速公路將于2015年全線建成通車，屆時河北省有多達11條高速公路直達北京，京冀交通一體化進程全面提速，環(huán)首都經(jīng)濟圈加速形成。

  2013年——北京市規(guī)劃委表示，本市總體規(guī)劃東部發(fā)展帶中規(guī)劃的“大外環(huán)”已取代“新七環(huán)”的提法。目前“大外環(huán)”規(guī)劃已經(jīng)完成，全長940公里，計劃2015年通車。

環(huán)路背景：

  一環(huán)路

  一環(huán)路，一直就沒有一個權(quán)威的說法，在城市規(guī)劃中也見不到?？赡苁且驗樽钤绲沫h(huán)路叫三環(huán)路，在那以后出現(xiàn)的、在三環(huán)之內(nèi)的環(huán)路就順理成章地被叫做二環(huán)路，在三環(huán)之外的分別叫四環(huán)路、五環(huán)路。而在二環(huán)之內(nèi)，再也容不下這么一條全封閉、全立交的城市快速路，所以實際上北京是沒有一環(huán)路的。

  二環(huán)路

  是北京市第一條環(huán)城快速公路，二環(huán)路于1992年9月建成通車，是中國第一條全封閉、全立交、沒有紅綠燈的城市快速環(huán)路。全長32.7公里。

  三環(huán)路

  始建于上世紀80年代初期，分別由海淀、西城、朝陽、豐臺路段組成，全長48.265公里。

  四環(huán)路

  是北京市城區(qū)的一條環(huán)城快速路，平均距離北京市中心點約8公里。北京四環(huán)路全長65.3公里。

  五環(huán)路

  于2000年11月開工至2003年10月底全部完工，全長98.58公里。

  六環(huán)路

  又稱G4501北京繞城高速公路，全長187.6公里，2009年9月12日實現(xiàn)全線貫通。

  3年后在七環(huán)置業(yè)八成北京人

  據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在3582名實際網(wǎng)友參與中，78.4%有意在北京周邊置業(yè)。其中燕郊和廊坊最受關(guān)注，占比分別達到26.9%和23.8%；其次為固安、香河，占比也達到了22.4%和15.1%。這些新城雖隸屬于河北，但與北京的遠郊相比似乎更有優(yōu)勢，這些年來日漸火熱的樓市與日益攀升的樓價至少造成購房者在這些地區(qū)還是有不小的置業(yè)需求。

  這次，“為首都分憂”將不再會是一個零和游戲——也可以理解為，河北與北京發(fā)展到現(xiàn)在，其差距已足以令先進者的憂，轉(zhuǎn)而成為落后者的喜。

  但不論如何，這終究是一個機會。河北說，要用世界一流的規(guī)劃，讓“環(huán)首都”比北京更宜居，打造出生活品質(zhì)“高于北京”的眾多新城。

  隨著大外環(huán)的啟動，環(huán)首都經(jīng)濟圈、一小時經(jīng)濟圈、京津冀都市圈等概念持續(xù)發(fā)酵。不僅政府在建設(shè)投資等方面已有明顯傾向，當?shù)剞r(nóng)民也紛紛打探環(huán)線建設(shè)消息，希望能從拆遷或者其他方面享受到“穿城而過”的利益。

  更早嗅到商機的是地產(chǎn)開發(fā)商。早在十幾年前，各開發(fā)商就在北京周邊100公里的范圍內(nèi)開始了跑馬圈地的角逐。無論是打造新興工業(yè)區(qū)筑巢引鳳還是大建樓盤吸納北京外溢人士，他們都對這些地區(qū)未來的“吸金”潛力信心滿滿。

  “根據(jù)世界各地的經(jīng)驗，大型城市周圍100公里，即1小時交通圈內(nèi)土地有著巨大的升值機會。”某大型地產(chǎn)公司部門負責人表示，即使投資大、收益期漫長，但一旦進入收益期，利益也是非常可觀的。“很顯然，讓這個地方的地價升值是我們的最終目標。”

  而實際上，“大外環(huán)”建成通車后，河北省將有多達11條高速公路直達北京，不管是“新七環(huán)”，還是“大外環(huán)”，無一例外的將把密涿高速上的涿州、固安、廊坊、燕郊、大廠、香河、平谷等小城鎮(zhèn)囊括在內(nèi)。

  盡管一些個別樓盤難逃炒概念之嫌，但是從區(qū)域聯(lián)系上看，“大七環(huán)”的高速路網(wǎng)建設(shè)，都不可避免地使得各個環(huán)京小鎮(zhèn)離北京又近了一步，也引發(fā)環(huán)京樓市的新一輪“賣點”。 先不論“住在七環(huán)去北京市區(qū)上班”這樣的說法現(xiàn)實與否。這些年來日漸火熱的樓市與日益攀升的房價至少能讓我們看到，購房者在這些地區(qū)還是有不小的置業(yè)需求。

  縱觀“大外環(huán)”沿線城市，距離最近的燕郊、“京畿明珠”香河、“新機場概念”固安、“北京南大門”涿州和地理位置得天獨厚的廊坊也是近來倍受追捧的目標。這些城市交通便利，氣候宜人，綠化率高，距北京市中心也不過一小時左右的車程，目前的二手房成交均價約6500元左右。

  而在“大外環(huán)”的北部和西部更是形成了承德、張家口等旅游度假地產(chǎn)項目帶。

  據(jù)不完全統(tǒng)計，目前“新七環(huán)”囊括的這10多個區(qū)域共有近200個在售及待售房地產(chǎn)項目，與北京新盤日益匱乏的現(xiàn)狀相比，以燕郊為代表的這類輻射北京的購房熱點相對較低的總價更是成為北京購房者或投資者的分流渠。

  房企合力逐鹿“新七環(huán)”已成趨勢。以香河為例，香河目前在售的樓盤共有31個，是“新七環(huán)”穿越的地區(qū)中在售樓盤最多的。針對北京客群的項目有大運河·孔雀城、富力新城、共青社、萬通新界·紫藤堡等多個樓盤，而目前進駐香河的房企已有萬科、萬通、富力、珠江、合生等知名房企。隨著開發(fā)商加速布局“大七環(huán)”，諸如亞豪、中原等代理公司也隨即拓展當?shù)貥I(yè)務(wù)。

  當?shù)乜腿浩诩较硎芸焖俚诌_首都的便利和房子未來升值空間的擴大；北京客群則看重京城內(nèi)外作息切換的實現(xiàn)及可負擔的低總價?；趦深愔饕腿盒睦?，目前不少環(huán)京項目的蓄客和銷售情況，不遜于北京市內(nèi)的一些樓盤。

  “新七環(huán)”構(gòu)建起了一個四通八達的路網(wǎng)，便利自不必說。北京市和周邊縣市齊心合力打造“新七環(huán)”的各種配套，速度和成果會加倍，未來價值相當可期。

  據(jù)某項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在3582名實際網(wǎng)友參與中，78.4%的參與調(diào)查者有意北京周邊置業(yè)。尤以燕郊和廊坊最受關(guān)注，占比分別達到26.9%和23.8%；其次為固安、香河，占比也達到了22.4%和15.1%。

  “近九成的購房人都是從北京過來的。”燕郊天洋城4代的售樓人員表示。不難發(fā)現(xiàn)，掛著京牌的私家車比燕郊當?shù)氐能囘€要多。據(jù)了解，由于燕郊樓市和北京樓市具有很高的聯(lián)動性，北京調(diào)控將北京的大批需求推向北京周邊，燕郊憑借獨特的區(qū)位優(yōu)勢，將北京東部的大部分購房需求，成功吸引了過來。為此，記者預計，在未來3年內(nèi)，新七環(huán)置業(yè)帶中，或?qū)⒂?成是北京人置業(yè)。

  但是這些新城社區(qū)“孤島化”現(xiàn)象已經(jīng)不容忽視，而燕郊在城市和社區(qū)配套上相對比較完善，所以其他城市更需要加強城市政府與項目開發(fā)商之間的聯(lián)系，讓城市出好品質(zhì)樓盤，讓好樓盤能代表城市。

  根據(jù)“新七環(huán)”的規(guī)劃，《安家》也根據(jù)置業(yè)群體的不同把七環(huán)大致分為不同的樓市置業(yè)帶。

  東、南部剛需置業(yè)帶

  觀察發(fā)現(xiàn)，最為集中的置業(yè)需求發(fā)生地位于南部和東部，即涿州、固安、廊坊以及燕郊、香河、大廠等地。據(jù)了解，環(huán)北京區(qū)域的樓盤多為低總價或養(yǎng)生住宅。這些樓盤的主要客群大多為在北京受限購的外地人，或者選擇在郊區(qū)作為第二居所，用于養(yǎng)生住宅。

  西、北部旅游養(yǎng)生置業(yè)帶

  而這些區(qū)域就包括位于承德或張家口等地區(qū)的旅游度假、養(yǎng)生地產(chǎn)項目。