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　　焦點(diǎn)：借名買房行為是否有效？

　　面對越來越嚴(yán)厲的房屋限購政策，很多想要在北京購房的外地人，都像李先生一樣，認(rèn)為使用親朋好友的名義購房沒有什么太大風(fēng)險(xiǎn)。雖然產(chǎn)權(quán)證上寫著別人的名字，但只要私底下簽個(gè)協(xié)議，自己實(shí)際住進(jìn)去，這樣就完全可以規(guī)避掉一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。有的購房人還認(rèn)為，借名買房后再取公證處做一個(gè)公證，公證書上注明真正的房主，照樣可以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。這類購房人卻不知道，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)以登記為準(zhǔn)。某房屋的產(chǎn)權(quán)證登記的是甲，如果要公證該房屋實(shí)際屬于乙，公證處的一般原則是不受理該類公證業(yè)務(wù)的。

　　借名買房行為到底是否有效？在這個(gè)問題上，法學(xué)理論界的一些人認(rèn)為，借名買房行為規(guī)避的只是國務(wù)院的通知或地方政府的細(xì)則等，而這些通知和實(shí)施細(xì)則并非法律法規(guī)。所以，不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形，不應(yīng)認(rèn)定為無效行為。而司法實(shí)務(wù)界普遍認(rèn)為，借名買房行為屬于以合法形式掩蓋非法目的，同樣根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，這種行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

　　也就是說，一旦張先生起訴到法院，李先生及家庭成員面臨失去唯一居所的風(fēng)險(xiǎn)。

　　案情結(jié)果：艱難維權(quán)路

　　2013年4月11日，也就是張先生給李先生最后期限的第二天，李先生接到法院的電話，張先生到法院起訴了。

　　4月12日，李先生來到法院領(lǐng)取了張先生的起訴狀。起訴狀中，訴訟請求明確注明“確認(rèn)房產(chǎn)歸張先生所有，張先生及家庭成員騰空房屋。”李先生的擔(dān)心變成了殘酷的現(xiàn)實(shí)。焦景收律師在了解完本案的案情后告訴李先生，這個(gè)案子如果通過判決，敗訴幾成定局。

　　在法庭上，焦律師代表李先生發(fā)表了答辯意見：1、該房屋現(xiàn)有兩位七十歲老人、一個(gè)年幼孩子以及李先生夫妻等五人居住，五人均沒有其他住房，騰房不具有現(xiàn)實(shí)可能性；2、該房屋價(jià)值遠(yuǎn)高于購買之時(shí)，張先生的訴求若得到支持，張先生將因此獲利而李先生將遭受嚴(yán)重?fù)p失，利益明顯嚴(yán)重失衡。

　　法官在實(shí)地調(diào)查后，證實(shí)了李先生一家的居住情況。法官也感到這個(gè)案子的難點(diǎn)，即使判決張先生勝訴，執(zhí)行將很難進(jìn)行，李先生一家老小不可能被趕到大街上。在此情況下，經(jīng)過三次調(diào)解，李先生和張先生最終達(dá)成了調(diào)解意見。調(diào)解方案如下：1、李先生一家繼續(xù)居住該房屋，待具備過戶條件后，雙方協(xié)商共同過戶；2、張先生撤回起訴，訴訟費(fèi)由李先生承擔(dān)；3、若張先生因購房出現(xiàn)額外支付房款、稅費(fèi)或出現(xiàn)損失的，由李先生承擔(dān)。

　　律師論道

　　“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)大

　　像李先生這樣的借名買房者，已算非常幸運(yùn)。這一類的案件，法院一般都會判決房屋歸“出名方”。

　　“借名買房”的種類很多，比如不具備購房資格借名買房、借名購買商品房、借名購買經(jīng)濟(jì)適用房、借名購買回遷房、借名購買公房。在司法實(shí)踐過程中，法院對這五類借名買房行為的裁判尺度也是不一樣的。

　　沒有購房資格借名買房、借名購房經(jīng)濟(jì)適用房屬于以合法目的掩飾非法目的，法院一般都會認(rèn)定為無效。

　　借名購買回遷房的，由于回遷房是國家給予被拆遷安置人的一項(xiàng)安置權(quán)利，該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不存在《合同法》第五十二條的情形，一般認(rèn)定為有效。

　　公房是國有單位或國家機(jī)關(guān)出售給本單位員工的房屋，借名購房買公房的，一般先看公房是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房或按照經(jīng)濟(jì)適用房管理。如果是，借名購買公房也會被認(rèn)定為無效。如果不是，則可以認(rèn)定有效。

　　焦律師提醒借名買房或想要借名買房的購房者，切莫鋌而走險(xiǎn)，否則結(jié)果將會很“受傷”。