買房置業(yè)是普通百姓的家庭大事。當(dāng)遭遇買房糾紛時(shí),您是否感到困惑和無奈?如何更加安全地買房置業(yè)?近期,和訊房產(chǎn)與北京(樓盤)銘滔律師事務(wù)所聯(lián)合推出“和訊置業(yè)大講堂” 欄目,從房產(chǎn)律師的角度為大家提供專業(yè)、高效、安全的置業(yè)策略。
今天“和訊置業(yè)大講堂”開播第二講——《借名買房 被限購一族的“悲壯選擇”?》
主講律師:焦景收
案例回顧
剛需借名買房冒風(fēng)險(xiǎn)
2011年3月,在北京打拼了十年的李先生終于籌夠了購房的首付款。作為北漂一族,十年的積蓄能夠交得上首付,實(shí)屬不易。然而,2011年2月15日出臺的京版國八條限購資格成了李先生在京購房的攔路虎。由于之前并無繳納社會保險(xiǎn)的習(xí)慣,李先生以及家庭成員喪失了在北京購房的資格。
為了一家老小在北京有一個(gè)固定的居所,已經(jīng)融入北京這個(gè)城市的李先生,決定鋌而走險(xiǎn),借北京人張先生的名義在北京購房。一直單身的張先生與李先生有6年的交情,父母名下有三套房,對住房問題倒不發(fā)愁,所以痛痛快快的接受了李先生的要求。就這樣,李先生以張先生的名義在四惠地區(qū)購買了一套兩居室。入住、拿著寫有李先生名字的產(chǎn)權(quán)證、每月按時(shí)償還貸款,李先生算是了了一樁心愿。
朋友突然要收房
2013年4月2日,已經(jīng)入住房屋近兩年的李先生接到張先生的電話。電話內(nèi)容非常簡單,張先生自己要買房,而2013年3月出臺的北京國五條實(shí)施細(xì)則規(guī)定,北京單身人士只能購買一套住房。因此,這個(gè)被占有的名額不能再給李先生使用了。張先生提出兩個(gè)解決方案,第一,現(xiàn)有的這套房屋進(jìn)行出售,不能放在自己名下;第二,張先生給李先生一筆錢,這套房直接歸張先生所有。
電話這頭的李先生,已經(jīng)不知所措。他深知,自己一家老小在住的房子,面臨易主的可能。李先生要求與張先生見面談,張先生斷然拒絕,并明確表示,方案二選一,最后期限4月10號,否則只能通過法院解決了。
面對張先生提出的這兩個(gè)方案,李先生絕望了。而此時(shí),李先生也知道,靠友情無法挽回任何東西。
焦點(diǎn):借名買房行為是否有效?
面對越來越嚴(yán)厲的房屋限購政策,很多想要在北京購房的外地人,都像李先生一樣,認(rèn)為使用親朋好友的名義購房沒有什么太大風(fēng)險(xiǎn)。雖然產(chǎn)權(quán)證上寫著別人的名字,但只要私底下簽個(gè)協(xié)議,自己實(shí)際住進(jìn)去,這樣就完全可以規(guī)避掉一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。有的購房人還認(rèn)為,借名買房后再取公證處做一個(gè)公證,公證書上注明真正的房主,照樣可以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。這類購房人卻不知道,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定,不動產(chǎn)以登記為準(zhǔn)。某房屋的產(chǎn)權(quán)證登記的是甲,如果要公證該房屋實(shí)際屬于乙,公證處的一般原則是不受理該類公證業(yè)務(wù)的。
借名買房行為到底是否有效?在這個(gè)問題上,法學(xué)理論界的一些人認(rèn)為,借名買房行為規(guī)避的只是國務(wù)院的通知或地方政府的細(xì)則等,而這些通知和實(shí)施細(xì)則并非法律法規(guī)。所以,不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形,不應(yīng)認(rèn)定為無效行為。而司法實(shí)務(wù)界普遍認(rèn)為,借名買房行為屬于以合法形式掩蓋非法目的,同樣根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定,這種行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
也就是說,一旦張先生起訴到法院,李先生及家庭成員面臨失去唯一居所的風(fēng)險(xiǎn)。
案情結(jié)果:艱難維權(quán)路
2013年4月11日,也就是張先生給李先生最后期限的第二天,李先生接到法院的電話,張先生到法院起訴了。
4月12日,李先生來到法院領(lǐng)取了張先生的起訴狀。起訴狀中,訴訟請求明確注明“確認(rèn)房產(chǎn)歸張先生所有,張先生及家庭成員騰空房屋。”李先生的擔(dān)心變成了殘酷的現(xiàn)實(shí)。焦景收律師在了解完本案的案情后告訴李先生,這個(gè)案子如果通過判決,敗訴幾成定局。
在法庭上,焦律師代表李先生發(fā)表了答辯意見:1、該房屋現(xiàn)有兩位七十歲老人、一個(gè)年幼孩子以及李先生夫妻等五人居住,五人均沒有其他住房,騰房不具有現(xiàn)實(shí)可能性;2、該房屋價(jià)值遠(yuǎn)高于購買之時(shí),張先生的訴求若得到支持,張先生將因此獲利而李先生將遭受嚴(yán)重?fù)p失,利益明顯嚴(yán)重失衡。
法官在實(shí)地調(diào)查后,證實(shí)了李先生一家的居住情況。法官也感到這個(gè)案子的難點(diǎn),即使判決張先生勝訴,執(zhí)行將很難進(jìn)行,李先生一家老小不可能被趕到大街上。在此情況下,經(jīng)過三次調(diào)解,李先生和張先生最終達(dá)成了調(diào)解意見。調(diào)解方案如下:1、李先生一家繼續(xù)居住該房屋,待具備過戶條件后,雙方協(xié)商共同過戶;2、張先生撤回起訴,訴訟費(fèi)由李先生承擔(dān);3、若張先生因購房出現(xiàn)額外支付房款、稅費(fèi)或出現(xiàn)損失的,由李先生承擔(dān)。
律師論道
“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)大
像李先生這樣的借名買房者,已算非常幸運(yùn)。這一類的案件,法院一般都會判決房屋歸“出名方”。
“借名買房”的種類很多,比如不具備購房資格借名買房、借名購買商品房、借名購買經(jīng)濟(jì)適用房、借名購買回遷房、借名購買公房。在司法實(shí)踐過程中,法院對這五類借名買房行為的裁判尺度也是不一樣的。
沒有購房資格借名買房、借名購房經(jīng)濟(jì)適用房屬于以合法目的掩飾非法目的,法院一般都會認(rèn)定為無效。
借名購買回遷房的,由于回遷房是國家給予被拆遷安置人的一項(xiàng)安置權(quán)利,該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不存在《合同法》第五十二條的情形,一般認(rèn)定為有效。
公房是國有單位或國家機(jī)關(guān)出售給本單位員工的房屋,借名購房買公房的,一般先看公房是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房或按照經(jīng)濟(jì)適用房管理。如果是,借名購買公房也會被認(rèn)定為無效。如果不是,則可以認(rèn)定有效。
焦律師提醒借名買房或想要借名買房的購房者,切莫鋌而走險(xiǎn),否則結(jié)果將會很“受傷”。