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      3月1日，國務(wù)院辦公廳出臺房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細(xì)則，這是兩年來繼“新國十條”、“新國十條”升級版、“國八條”之后的第四次房地產(chǎn)調(diào)控新政，因?yàn)樘岢鎏岣叻抠J首付比例和利率，并征收20%的所得稅，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”。細(xì)則還未實(shí)施但影響已經(jīng)顯現(xiàn)，5天里，保定二手房成交量同比增長50%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保定樓市價(jià)格趨于穩(wěn)定，市民不用盲目跟風(fēng)。

　　政策：

　　保定未收到提高首付和利率的通知

　　“國五條”明確提出，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。對房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征，具體來講，就是能夠提供購房發(fā)票的個(gè)人住房出售，應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=(房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%，其中合理費(fèi)用包括裝修費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。相比原來執(zhí)行的按照轉(zhuǎn)讓收入1%計(jì)征的政策，新政確實(shí)提高了賣方交易成本。
　　比如一套二手房產(chǎn)原值為38萬元，合理費(fèi)用為5萬元，現(xiàn)欲以48萬元出售，按照原政策則需交納個(gè)人所得稅48萬×1%=4800元，按照新政則需交納(48萬-38萬-5萬)×20%=1萬元。

　　3月6日上午，記者在中國人民銀行保定中心支行貨幣信貸科了解到，目前保定市還未收到提高二套房貸首付款比例和貸款利率的通知。

　　現(xiàn)象：

　　新房銷量單月過百，二手房成交量同比增長50%

　　自“國五條”出臺至今，保定市房產(chǎn)交易大廳每天都會迎來很多前來辦理房產(chǎn)過戶的市民，齊雪梅就是其中的一位。

　　齊雪梅在西苑小區(qū)的自有住宅已經(jīng)有12個(gè)年頭了，因?yàn)榧依镌谌ツ険Q了新一代C區(qū)較大面積的住房，所以她和家人想把原來的舊房子賣掉。在中介登記4個(gè)多月了，但因?yàn)閷r(jià)格不滿意一直沒有出手。聽說房地產(chǎn)調(diào)控新政要加大個(gè)人所得稅的征收比例，齊雪梅趕忙在上周與買家達(dá)成了協(xié)議，并在3月5日到房產(chǎn)交易大廳辦理了過戶手續(xù)。

　　齊雪梅告訴記者，她上午10時(shí)就來到了交易大廳，因?yàn)槿颂嗔?，直到下?5時(shí)許才將所有手續(xù)辦清。雖然過程有些“艱辛”，價(jià)格也比原本預(yù)計(jì)的稍低一些，但總歸在新政實(shí)施前將房子賣出去了，心里也踏實(shí)了。

　　據(jù)了解，春節(jié)過后，特別是進(jìn)入3月份以來，保定的樓市已呈現(xiàn)出了回暖態(tài)勢，雖然房價(jià)目前還較為穩(wěn)定，但成交量已有上漲趨勢。新建樓盤方面，出現(xiàn)了哈羅城這樣的連續(xù)兩月單月銷量過百套的樓盤，甚至超出了房地產(chǎn)公司的預(yù)期。二手房的成交量更是猛增，保定民生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司數(shù)據(jù)顯示，3月初的這幾天交易量同比增長了50%-60%。

　　房地產(chǎn)公司：

　　新政讓商品房體現(xiàn)居住價(jià)值，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求購買

　　在保定智峰地產(chǎn)哈羅城項(xiàng)目營銷總監(jiān)萬麗華看來，“新國五條”是一項(xiàng)長效的關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，體現(xiàn)在“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房”上，這句話透露出的信息不僅僅是限購，更重要的是要讓商品房體現(xiàn)出它應(yīng)有的居住價(jià)值，而絕非投機(jī)或者投資價(jià)值。這是讓商品房回歸到健康市場的一個(gè)信號，而這對于當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場來講，是一個(gè)漫長、艱難的過程。

　　隨著樓市的回暖，一些購房者或多或少出現(xiàn)了恐慌性的購房心理，認(rèn)為房子必須馬上買，不然又要大幅漲價(jià)了。萬麗華提醒購房者，樓市在朝著積極的方面發(fā)展，不過這并不意味著房價(jià)會再一次大幅度的報(bào)復(fù)性上漲。一方面，中央并未放松調(diào)控政策，近期更表態(tài)將堅(jiān)定地走下去；另一方面，保定樓市雖然有回暖趨勢，但沒有發(fā)現(xiàn)有大幅度提高售價(jià)的項(xiàng)目。因此，對于購房者而言，要在尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律常識的情況下，做出適合自己的理性判斷，不要人云亦云，跟風(fēng)隨大流。

　　中介公司：

　　新政未落地影響已顯現(xiàn)，解決供求矛盾是關(guān)鍵

　　針對“國五條”中涉及加大交易成本的政策，保定民生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理邢光瑞認(rèn)為，若政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，二手房市場購買需求及出售意愿都將會受到明顯影響，或?qū)е鲁山涣肯禄?。如提高利率將增加購房成本，對于有投資或改善型需求客戶有不小的沖擊。另外，新政中重申了對于戶籍的限制，在一定程度上將外地、農(nóng)村購房者擋在了門外。

　　雖然“國五條”的實(shí)施細(xì)則和實(shí)施時(shí)間還沒有確定，并且其中明確指出該政策是針對房價(jià)上漲過快的城市，保定是否歸在適用范圍內(nèi)也還是未知，但在邢光瑞看來，新政的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。目前，賣方不再追求價(jià)值最大化，急于將房產(chǎn)出手，而買方也是急于購置，這就是市場最直接的反映。

　　“想要從根本上控制房價(jià)，還是要遵循市場規(guī)律，解決供求矛盾。”邢光瑞補(bǔ)充說道，政府在調(diào)控房價(jià)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)加大力度做好保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)和分配工作，真正圓老百姓一個(gè)“有房夢”。

　　網(wǎng)傳避稅損招？不靠譜！

　　“國五條”還未正式實(shí)施，很多網(wǎng)友已經(jīng)想出了避稅的方法。記者就幾個(gè)方法，咨詢了律師杜丹，她提醒廣大市民，這些方法涉及違法或違規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)極大，望大家理智對待。

　　1、陰陽合同

　　二手房買賣雙方簽署兩份合同，一份合同是真實(shí)成交價(jià)格，另一份合同是虛假成交價(jià)格，賣價(jià)即買價(jià)，便可逃避20%的個(gè)稅。

　　律師說法：從保定個(gè)稅實(shí)際征繳情況來看，稅務(wù)部門會對明顯低于市場價(jià)格成交的二手房進(jìn)行價(jià)格評估，交易雙方必須按照評估價(jià)格進(jìn)行稅費(fèi)征繳。逃稅數(shù)額較大的屬于刑事犯罪。

　　2、偽造欠債，通過司法判決過戶

　　買方以借債為名付給賣方相應(yīng)房款，以房產(chǎn)做抵押。買方向法院申請司法判決，要求賣方還錢，賣方則表示愿意以房代償，最終由法院將二手房判罰給買方。

　　律師說法：這種方法給賣方帶來很大風(fēng)險(xiǎn)，如果買方惡意向賣方索取欠款，即便上升至訴訟層面，賣方不占任何優(yōu)勢。

　　3、個(gè)人房產(chǎn)變公司房產(chǎn)

　　以公司名義售賣二手房并無征繳20%所得稅的規(guī)定，一些普通個(gè)人的二手房可以通過公司名義進(jìn)行出售進(jìn)而避稅。

　　律師說法：個(gè)人房產(chǎn)成為公司房產(chǎn)，就成為公司資產(chǎn)了，其買賣必須由公司各股東共同決定，個(gè)人無權(quán)買賣。

　　4、三步離結(jié)婚搞定房產(chǎn)稅

　　第一步，買賣雙方夫妻離婚；第二步，賣方房主與買方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對方名字，然后離婚，房屋歸屬買方異性；第三步，買賣雙方夫妻各自復(fù)婚。這樣一來，二手房過戶的總費(fèi)用只需要結(jié)婚、離婚費(fèi)用，加上房產(chǎn)證更名的費(fèi)用。

　　律師說法：夫妻離婚后，婚后的房產(chǎn)、存款等均屬夫妻共有財(cái)產(chǎn)，涉及到財(cái)產(chǎn)糾紛問題。

　　相關(guān)鏈接：

　　之前三次房地產(chǎn)調(diào)控政策

　　▲“新國十條”(2010年4月17日)要求對購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。在商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

　　▲“新國十條”升級版(2010年9月29日)不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上，暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

　　▲“國八條”(2011年1月26日)對貸款購買二套住房家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。