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隨著各省經(jīng)濟三季報的發(fā)布，京滬等一線城市樓市數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出一縷亮色。多位分析師認為，房地產(chǎn)市場整體上行趨勢已經(jīng)確立。與此同時，多地調控仍將延續(xù)小幅收緊的趨勢。
　　市場復蘇明顯
　　廣東省統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，雖然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分別收窄9.4和17.6個百分點。同時，受房價攀升影響，同期廣東商品房銷售額4147.91億元，增長0.6%，已呈現(xiàn)正增長，增幅比上半年和一季度分別提高8.0和23.5個百分點。
　　上海統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，前三季度，本市新建商品房銷售面積1229.94萬平方米，比去年同期下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個百分點。前三季度，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金2986.91億元，比去年同期增長19.5%。
　　前三季度，北京全市商品房銷售面積為1146.9萬平方米，比上年同期增長25.2%。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金為3957.6億元，比上年同期增長2.4%。
　　“整個市場確實是全面復蘇。”合富置業(yè)首席分析師龍斌告訴《第一財經(jīng)日報》，目前幾十個主要城市成交量回升得比較平穩(wěn)，主要原因在于今年以來信貸微調、以剛性需求為主導的成交結構支撐了成交的增長，另外開發(fā)商在推貨方面也比較積極，供求之間的預期越來越接近。
　　龍斌說，目前購房者方面也有明顯變化，特別是剛性需求在信貸、樓市調整等環(huán)境下入市的信心更為強烈。
　　價格方面，集美大學房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長李友華對本報分析稱，目前樓市交易量回升、成交價微漲的情況，基本上在各個專業(yè)研究機構的預測范圍之內。其原因主要是目前國家限購政策沒有明顯松動，地方政府有一些微調，促進剛需入市，“去年限購政策出臺后，一部分外地人已經(jīng)開始繳納社保和稅收，現(xiàn)在滿足了一年期限，可以入市。”
　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說，目前整體市場復蘇趨勢明顯，開發(fā)商積極儲備資金，購入土地，四季度也不太可能再出現(xiàn)有力的房地產(chǎn)政策，整體市場上行趨勢已經(jīng)確立。
　　隨著標桿房企銷售業(yè)績的回暖，以及推盤節(jié)奏的放緩，之前開發(fā)商高企的存貨也得到了快速的消化。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部分析，目前標桿房企庫存量仍屬合理范圍。結合目前開發(fā)商短期的資金鏈情況，標桿房企的降價動力明顯不足。
　　在土地市場方面，開發(fā)商對于后市預期轉變，加之資金壓力逐漸解除，開始積極入市低價購地。各地土地成交活躍，部分城市土地市場出現(xiàn)回暖行情，出現(xiàn)政府為穩(wěn)定市場預期開始叫停熱門地塊出讓的現(xiàn)象，例如北京在9月暫停了10宗經(jīng)營性用地的成交。
　　張大偉說，從8月底開始全國主要城市的土地市場明顯復蘇，各大開發(fā)商均開始了大規(guī)模的圈地運動，而且地價及溢價率均有所上行，可見目前市場的主流開發(fā)商對市場見底的判斷已經(jīng)基本一致。
　　國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增長15.4%(扣除價格因素實際增長13.8%)，增速比1~8月份回落0.2個百分點；商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，降幅比1~8月份縮小0.1個百分點；商品房銷售額40354億元，增長2.7%，增速比1~8月份提高0.5個百分點。
　　調控政策沒有動搖
　　在李友華看來，經(jīng)過這一輪調控，房地產(chǎn)調控的近期目標已基本實現(xiàn)，即抑制房價過快增長，但要實現(xiàn)房價回歸合理增長的長遠目標，未來仍需要做不少工作。
　　其中，限購等舉措作為一種調控手段，未來走勢如何十分引人關注。9月以來，盡管有貴陽市房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動，但大多數(shù)樓市政策小幅收緊的趨勢仍在持續(xù)，其中一線城市尤為明顯：上海開展限購政策執(zhí)行情況的專項檢查，防止違規(guī)操作；北京進一步收緊了限購政策，規(guī)定北京戶籍居民購房須持第二代身份證；廣州將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規(guī)定在開發(fā)成本的基礎上，房屋最后的售價只能加上10%左右的“合理利潤率”。
　　“總體來看，調控政策沒有動搖，限購限貸的方向沒有改變，地方在沒有違反限購的前提下根據(jù)自身特點做了一些微調，調控基本保持穩(wěn)定。”龍斌說，明年樓市走勢要看經(jīng)濟走勢，“明年政策應該會有新的動作，比如之前房產(chǎn)稅試點應該會推開。”
　　國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，部署四季度經(jīng)濟工作時也指出，要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調控。嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產(chǎn)市場調控政策體系。推進保障性安居工程建設，確保保障房公平分配到低收入群眾的手中。加快普通商品住房土地供應，有效增加普通商品房供給。
　　李友華說，限購作為一種非市場手段，雖然有效抑制了房價的過快增長，但不能使市場供需雙方信息良性交換互動和循環(huán)運轉，“房地產(chǎn)本身是一個市場，沒有一個市場經(jīng)濟的手段來解決問題，本身是不能夠長期延續(xù)的。”李友華說，能夠替代的手段越早出臺越好，越能使房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定地發(fā)展。
　　不過，開征房產(chǎn)稅目前仍面臨著很大爭議，不少專家均反對目前擴大房產(chǎn)稅范圍。近日有媒體報道稱，今年8月曾傳出擴圍試點的兩湖擴圍試點工作已經(jīng)“暫停”。本報記者昨日致電湖南湘潭相關部門，沒有得到對方正面回復。湖北鄂州相關部門人士則對“暫停”一事未予明確否認，只是表示“上面沒有正式的文件下來”。
　　(記者張煥對本文亦有貢獻)
　　(第一財經(jīng)日報)