熱點關注一套房的收益回報比工廠一年的純利還高”。
“那時候的我心里很傷感，二十多年來辛辛苦苦辦工廠，最后還是不能妥當安排好那些一直跟著我的人。”臺灣商人蘇星(化名)感嘆道，今年4月他關閉工廠并遣散工人時，有一對跟著他近10年的夫婦苦苦地求著自己，“老板，我們能不能繼續(xù)跟你，做房地產，做什么都行。”
蘇星投身房地產始于2007年，他回憶，最初只為供養(yǎng)自己的工廠，隨后他發(fā)現(xiàn)，“一套房子的收益回報比工廠一年的純利潤還高”，今年他終于結束了20年制造業(yè)生涯，專心做大陸的房地產投資。
“這是很多大陸和臺灣商人迫不得已的選擇。”蘇星無奈地對記者說，棄實業(yè)投資房地產，是很多珠三角企業(yè)主普遍的做法。
開工廠不如炒房
臺灣商人蘇星1989年便到東莞創(chuàng)辦玩具廠和電子配件廠，最風光的時候，他曾在珠三角地區(qū)擁有5家出口制造工廠，用他的話來形容，“管著幾千名員工的口糧。”
但是，工廠的效益從2006年底開始走下坡路，“訂單明顯開始減少，庫存有一部分出不去，現(xiàn)金流十分緊張。”蘇星回憶，玩具廠以往每年的訂單都能保持在8000萬件以上，然而，2007年底，光是庫存就有4000萬件，“當年的利潤被腰斬了。”
眼看著身邊眾多代工企業(yè)倒閉，蘇星很快就意識到要儲備糧草過冬。首先，他想到銀行，“那年頭，還可以從銀行把錢借出來，雖然不是很多，起碼能把資金周轉部分都基本解決。”
然而，就在那一年，蘇星需要準備近1000多萬元為前兩年預訂的新生產線余額埋單，“不能不要，要是生產提高不上來，廠子今后發(fā)展都會有問題。”手里只有600萬元現(xiàn)金的蘇星正在咬緊牙關四處籌錢，可是那年頭誰都缺錢。
于是，蘇星想到了賣掉手上的商鋪和在廣州、深圳的房子，“我賣了5個商鋪，資金回收了200多萬，然后賣了深圳的3套房子還有廣州的4套房子，那時候房價不是很高，總共才賣了不到600萬。”
2008年之后，蘇星手中只要有閑置的資金，便陸陸續(xù)續(xù)地買入了廠房、商鋪和住宅。沒想到，房地產又成了他和工廠的救命稻草。
“我以為2008年金融危機是最糟糕的時候，沒想到兩年后情況更加惡化。”蘇星開始給記者數(shù)著工廠從2010年底開始的各種“倒霉賬”，工廠的訂單每況愈下，2011年相比2010年減少了四分之一。
與2008年不一樣，3年后，原材料上漲、人工成本攀升讓蘇星頭疼不已。“2011年以來，工人工資上漲15%，市場原材料價格上漲了25%，有些廠子場地是租回來的，租金突然就漲了10%，加工企業(yè)誰都喊苦，誰都吃不消。”
此外，稅收也讓蘇星煩惱。相比較臺灣的增值稅只有5%，大陸則是17%，而臺灣的企業(yè)所得稅是17%，大陸則是25%。“我的一些廠能夠獲得所得稅5%的減免，但各種費各種款，又把這筆款填平了。”蘇星稱，這些稅費在企業(yè)的收益比例中占得太大。
蘇星用了“慘不忍睹”來形容5個廠去年的利潤，他稱，只剩下一個電子加工廠還能勉強盈利10%，其他的只能保本，或者虧損6%左右。
眼看著工廠虧損的窟窿越來越大，蘇星再次陷入了找錢的漩渦中。
他苦笑道，身邊做出口企業(yè)的朋友跟他的景況差不多。他稱，類似他這樣的工廠，毛利能有10%左右就不錯。不僅要還銀行貸款利息，還需支付員工工資、福利，繳增值稅、地方稅費、營銷支出還有物流費用都是大的支出。“銷售額上億元的工廠，利潤差不多只剩兩百萬左右。要是碰到上下游的墊付款不能兌現(xiàn)，貨款回收難，那這一年就白賺了。”
房地產的稻草力量
與2008年不同的是，在這輪危機中，蘇星很難順利從銀行借錢，他從銀行的朋友處得知，政府對制造類工廠，特別是民營企業(yè)背景的，一律“關水龍頭”。在與各個部門打交道的同時，他察覺到政府的支持力度已經遠遠大不如前，類似于“效益這么低，很難幫”、“你們這樣的工廠有很多，大家都苦”的話，蘇星從他們那里聽到數(shù)十遍。
“我的工廠能抵押的資金十分少，別人一看賬面數(shù)目就否決，最后，還是我手上的房契、房地產項目資產證明幫我順利借上錢。”蘇星靠著抵押數(shù)套住宅、商鋪還有廠房，從銀行借來了2000萬。
拿到貸款后，蘇星就盤算著，如果直接投入工廠，收益回報連利息都不能付完。想起這幾年的投資經驗，蘇星把這些錢投入了房地產市場。
談及近幾年投資房地產的經驗，蘇星的眉頭才開始有些放松。從2008年以來，蘇星在北上廣深以及珠三角一些城市購入了50多套住宅，還有20多個廠房以及數(shù)十個商鋪。“囤了不到半年，價值就翻番”的情況在蘇星的投資過程中并不少見，他回憶道，購入的所有物業(yè)，都穩(wěn)賺不賠，回報率往往能達到30%以上，翻一倍至兩倍的也時有發(fā)生。
于是，他把從銀行貸來的錢分開投資，其中一部分在去年中旬買入了兩棟別墅，沒想到短短半年后，在樓市不景氣的情況下，市值竟也能增加20%，“光是拿出賺到的一部分，就可以支付銀行的利息，其余的就繼續(xù)給工廠輸血。”另外一部分，他與朋友合作入股了珠三角某房企的房地產項目，“目前收益是可以保障的，有9%。”
眼看著多個廠子經營不善，即使蘇星不斷地輸血也無法扭轉盈利微薄甚至虧損的局面，他從去年年底開始，就開始把工廠轉讓，“虧損的就賣個基本價錢，如果還有盈利的，就在還沒虧損前，賣個好價錢，爭取給員工一筆可觀的遣散費。”
從轉賣數(shù)十套物業(yè)賺取工廠的周轉資金，到依靠投資房地產獲得穩(wěn)定的收益，蘇星進入了大陸房地產投資的下半場：繼續(xù)坐擁各地物業(yè)，主力在豪宅市場，然后以股權投資的方式投資住宅地產和商業(yè)地產項
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