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“2012年2—4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時(shí)點(diǎn)，屆時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力，也需要加快銷(xiāo)售回籠資金。應(yīng)利用清理、規(guī)范民間借貸市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要調(diào)整，促使房?jī)r(jià)的合理回歸。”

　　早報(bào)訊 “堅(jiān)持推動(dòng)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性調(diào)整，并不必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸，我國(guó)也有條件避免硬著陸發(fā)生。”

　　1月4日，《人民日?qǐng)?bào)》在8版要聞版頭條位置刊發(fā)長(zhǎng)達(dá)4000余字的文章，提出上述觀點(diǎn)。

　　這一題為《中國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸》的文章開(kāi)宗明義，道出撰寫(xiě)此文的背景：“由于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺(tái)也有密切的關(guān)系，房?jī)r(jià)下跌開(kāi)始引發(fā)社會(huì)和媒體關(guān)注，甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)即將崩盤(pán)并引發(fā)一系列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)國(guó)際社會(huì)唱空中國(guó)的言論也不時(shí)出現(xiàn)。”

　　《中國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸》一文作者為張承惠、陳道富，二人皆供職于國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所，張承惠系該所副所長(zhǎng)。

　　“中國(guó)樓市尚處發(fā)展早期”

　　“從市場(chǎng)成熟度看，北京、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)較成熟的歐美國(guó)家，二手房是交易的主體，占交易總量的80%以上。”

　　對(duì)于2012年中國(guó)樓市走向，悲觀的分析確實(shí)不在少數(shù)。最新的判斷來(lái)自匯豐。匯豐環(huán)球研究昨日發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，雖然中國(guó)的貨幣政策有松動(dòng)的跡象，但針對(duì)行業(yè)的措施將繼續(xù)壓抑需求，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍然充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)今年內(nèi)地一線城市的樓價(jià)將下跌20%。

　　“分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要從中國(guó)的特殊國(guó)情出發(fā)。既不能忽視調(diào)整中的風(fēng)險(xiǎn)，也不宜過(guò)度夸大。”《中國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸》一文說(shuō)。

　　張承惠、陳道富梳理了1890—2007年美國(guó)房市的兩次崩盤(pán)，以及日本二戰(zhàn)后經(jīng)歷的三次較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整：同樣是調(diào)整，有些是硬著陸，有些不是。張、陳二人歸納，帶來(lái)重大沖擊的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，有三個(gè)特點(diǎn)：一是，其往往發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟階段和經(jīng)濟(jì)缺乏內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力時(shí)期；二是，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展，并容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的過(guò)度繁榮，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，止贖房便成為惡性循環(huán)的引爆劑；三是，引入了過(guò)高的杠桿率。

　　張、陳二人認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單比照國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷史來(lái)推測(cè)中國(guó)房市走勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下四個(gè)方面的差異： 

　　一是，從上世紀(jì)末起步，目前尚處于發(fā)展的早期階段，存在剛性需求。從市場(chǎng)成熟度看，北京、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)較成熟的歐美國(guó)家，二手房是交易的主體，占交易總量的80%以上。

　　“目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到50%，如果未來(lái)20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國(guó)際平均水平，每年將有1500萬(wàn)左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。過(guò)去10年中，我國(guó)人均收入年均增長(zhǎng)12%，預(yù)計(jì)未來(lái)也將保持較高的增速。大量以收入增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求，是實(shí)現(xiàn)以?xún)r(jià)換量的基本條件。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了實(shí)質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買(mǎi)家階段性進(jìn)場(chǎng)。”文章說(shuō)。

　　二是，中國(guó)的住房供應(yīng)仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷，保障房覆蓋率不超過(guò)10%。

　　三是，中國(guó)房地產(chǎn)杠桿率低，風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，而非金融系統(tǒng)。“2010年，住戶(hù)貸款/GDP只有28%，而在此輪危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年，美國(guó)的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款（土地貸款、開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款）占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國(guó)低了60個(gè)百分點(diǎn)，按揭貸款證券化率為零。”文章如是形容低杠桿率。

　　四是，房?jī)r(jià)回落是政府主動(dòng)調(diào)控所致，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)自我惡化、發(fā)展乏力所造成。

　　“適度調(diào)整調(diào)控方式”

　　“擇機(jī)調(diào)整限購(gòu)政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購(gòu)房。與此同時(shí)，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場(chǎng)預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機(jī)潮。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時(shí)，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。”

　　《中國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸》一文提出，中國(guó)具備避免房地產(chǎn)硬著陸的宏觀有利條件。這些“宏觀有利條件”包括：經(jīng)濟(jì)具有保持較高速度增長(zhǎng)的潛力；金融體系抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升；政府擁有充足的提供最終流動(dòng)性的能力；具有較充實(shí)的財(cái)政基礎(chǔ)。

　　除了宏觀有利條件，張、陳二人還提到了政策空間：“針對(duì)今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，政府仍擁有很大的政策調(diào)整空間和靈活度。”

　　張承惠、陳道富警告，“市場(chǎng)具有自己的運(yùn)行邏輯，政策應(yīng)對(duì)不當(dāng)又容易造成硬著陸。對(duì)此應(yīng)保持充分的警惕，做好充足的政策準(zhǔn)備。”

　　《中國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸》一文給出了三點(diǎn)“政策思考”：

　　一是，受多種因素影響，目前市場(chǎng)在一定程度上仍處于囚徒困境之中，需要一個(gè)外部力量來(lái)打破僵局。近期民間借貸市場(chǎng)的調(diào)整提供了一個(gè)契機(jī)：一是以房地產(chǎn)資產(chǎn)作抵押的民間借貸者為獲得流動(dòng)性不得不拋售房地產(chǎn)，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時(shí)點(diǎn)，屆時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力，也需要加快銷(xiāo)售回籠資金。因此，應(yīng)利用清理、規(guī)范民間借貸市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要調(diào)整，促使房?jī)r(jià)的合理回歸。

　　二是，以“鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投機(jī)”為目標(biāo)，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式。如擇機(jī)調(diào)整限購(gòu)政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購(gòu)房。與此同時(shí)，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場(chǎng)預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機(jī)潮。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時(shí)，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。

　　“通過(guò)政策調(diào)整，給市場(chǎng)發(fā)出明確的‘鼓勵(lì)居住、限制投資’的政策信號(hào)。”文章說(shuō)。

　　三是創(chuàng)新保障房建設(shè)機(jī)制，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能產(chǎn)生的震蕩。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)成本顯著低于政府直接建設(shè)保障房時(shí)，可由政府收購(gòu)部分爛尾樓和過(guò)度降價(jià)的商品房作為保障房使用。2008年金融危機(jī)期間，韓國(guó)就曾使用這個(gè)工具。為此，可適當(dāng)降低2012年地方政府保障房建設(shè)目標(biāo)，將重點(diǎn)放在保障房的制度和配套設(shè)施建設(shè)上。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍懸疑

　　有觀點(diǎn)提出，中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源，不在于房子太少，而在于分配不公。中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫并非典型的金融泡沫，解決中國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須從調(diào)節(jié)收入分配結(jié)構(gòu)入手。打擊腐敗、開(kāi)征遺產(chǎn)稅，應(yīng)是題中應(yīng)有之義。

　　冀望房產(chǎn)稅擴(kuò)圍打擊投機(jī)的，并非只有張承惠、陳道富。

　　此前的2011年12月13日，新華社援引國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴的觀點(diǎn)稱(chēng)，必須加快研究制定符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，“調(diào)整和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快房產(chǎn)稅實(shí)施方案的研究進(jìn)度”。 

　　同一天，《人民日?qǐng)?bào)》在頭版頭條刊發(fā)題為《如何看待房?jī)r(jià)走勢(shì)》的述評(píng)文章，為樓市下一步政策走向“定調(diào)”。這一全文約3000余字的長(zhǎng)文在結(jié)尾處引述住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)稱(chēng)，“房產(chǎn)稅改革、土地招拍掛制度改革、治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī)等，將是下一階段調(diào)控的重點(diǎn)，也是今后深化住房制度改革的重要內(nèi)容。”

　　不過(guò)，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的障礙也不少，除了目前全國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)等客觀因素，地方政府的動(dòng)力也需要考量。

　　2011年12月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)委員王榮武在當(dāng)天舉行的2011城鄉(xiāng)住房建設(shè)情況新聞發(fā)布會(huì)上透露，房產(chǎn)稅是國(guó)家稅務(wù)總局牽頭，北京市地方稅務(wù)局來(lái)研究，“從目前我們掌握的情況，北京市還沒(méi)有開(kāi)展試點(diǎn)的想法。”但如果中央有需要有安排，北京市也將開(kāi)展試點(diǎn)行動(dòng)。

　　針對(duì)高房?jī)r(jià)，也有另類(lèi)藥方。有觀點(diǎn)提出，中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源，不在于房子太少，而在于分配不公。中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫并非典型的金融泡沫，解決中國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須從調(diào)節(jié)收入分配結(jié)構(gòu)入手。打擊腐敗、開(kāi)征遺產(chǎn)稅，應(yīng)是題中應(yīng)有之義。