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據(jù)了解，此次被叫停相關(guān)業(yè)務(wù)的10家信托公司，都是旗下房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大，同時(shí)存在注冊(cè)資本金相對(duì)不足的情況。而對(duì)于行業(yè)內(nèi)其他信托公司，監(jiān)管層同樣要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”；而對(duì)于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，則要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。

　　除了直接叫停以外，監(jiān)管層還使用了“窗口指導(dǎo)”的方式。雖然根據(jù)各家信托公司的不同情況，監(jiān)管要求各有差別，但是主要針對(duì)的是今年以來房地產(chǎn)信托余額和新增規(guī)模排名前20名的信托公司。要求接受“窗口指導(dǎo)”的信托公司在經(jīng)營融資類業(yè)務(wù)時(shí)，要符合“項(xiàng)目四證齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)到30%，開發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)”三個(gè)條件，即“四三二條件”。

　　此外，新華信托、大連華信信托、中海信托等信托公司也向外證實(shí)，公司接到了要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模的通知。信托業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，此輪國內(nèi)將近一半的信托公司都已經(jīng)被“打了招呼”。

　　>>探因 房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　自去年以來，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)保持高壓調(diào)控態(tài)勢(shì)，加之今年以來貨幣政策趨緊，銀行嚴(yán)控信貸，眾多房企紛紛轉(zhuǎn)向信托渠道尋求融資。據(jù)中國信托協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年1—4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè)，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比大增66.92%，募集資金規(guī)模更是同比翻番，增長(zhǎng)115.26%。而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率自然也是水漲船高。去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.50%到6.00%，10月份以后達(dá)到6.60%。到了今年，1至4月期間，房地產(chǎn)信托的平均年收益率猛飆至9.6%，最高預(yù)期收益率則從11%漲到15%，個(gè)別甚至以最高超過20%的收益率來吸引投資者。

　　相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)引起了監(jiān)管層的注意。上個(gè)月銀監(jiān)會(huì)主席劉明康就強(qiáng)調(diào)，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控上，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，防控“影子銀行”風(fēng)險(xiǎn)。

　　方正金融研究院研究員楊帆表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運(yùn)行成功主要寄托于相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的如期開工和完工，并完成銷售，如果因政策性因素或財(cái)務(wù)等原因?qū)е缕渲腥魏我粋€(gè)環(huán)節(jié)出了問題，都將極大地威脅房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全。市場(chǎng)普遍分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)疲態(tài)初顯，是促使監(jiān)管層加快防范節(jié)奏的主要原因。因?yàn)槟壳暗那闆r下，房地產(chǎn)企業(yè)所能承受的融資成本很有限，一旦資金鏈斷裂，信托公司將面臨產(chǎn)品到期無法兌付的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，繼而可能引發(fā)信托公司利益嚴(yán)重受損或者破產(chǎn)的可能，甚至有可能會(huì)引發(fā)信托業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　>>影響 中小房企面臨失血風(fēng)險(xiǎn)

　　在目前遍尋資金而不得的尷尬情況下，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式來儲(chǔ)備資金。而中小房企則只能轉(zhuǎn)向信托融資。根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)上個(gè)月發(fā)布的報(bào)告，2010年納入統(tǒng)計(jì)的102家房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道融資的總額是2009年的6.15倍，到2010年末，房地產(chǎn)信托占新增信托額接近15%。其中尤以中小房企為甚。而從近幾個(gè)月各家信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，大部分投向中小開發(fā)商位于二三線城市的住宅類項(xiàng)目，融資額大多在5億元以內(nèi)。

　　北京一家融資中介的總監(jiān)告訴記者，如果更多信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停，一定會(huì)有部分中小房企倒掉。“因?yàn)楝F(xiàn)在中小開發(fā)商都不可能從銀行獲得貸款，通過我們公司介紹融資的百分之百都是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們都希望能夠通過信托融資渡過難關(guān)。”

　　>>應(yīng)對(duì) 信托公司或轉(zhuǎn)向保障房項(xiàng)目

　　如果房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)一步收緊，倒霉的肯定不止中小房地產(chǎn)商。因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托是信托公司利潤(rùn)最高的一塊業(yè)務(wù)，據(jù)信托業(yè)內(nèi)人士向記者透露，目前房地產(chǎn)信托至少占據(jù)了整個(gè)信托行業(yè)60%以上的業(yè)務(wù)。不過，不少信托公司似乎已找到出路。

　　今年作為“十二五”的開局之年，將有1000萬套保障房破土動(dòng)工，但是卻存在著上萬億的資金缺口。嗅覺靈敏的信托公司已大舉進(jìn)駐。根據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—5月，共有9家信托公司發(fā)行了21款保障房集合信托項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模為65億元，平均期限為2.03年，平均收益率為9.52%，高于全部信托產(chǎn)品的平均收益率0.74個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)了解，目前保障房信托項(xiàng)目主要投資于安居工程和棚戶區(qū)改造。北京一家大型信托公司首席風(fēng)控官告訴記者，地段好的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目利潤(rùn)較大，而地段差點(diǎn)的可以聯(lián)動(dòng)土地一二級(jí)開發(fā)，與周邊的商業(yè)地產(chǎn)打包，也能獲得較大收益。