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核心語錄：對于中國的二三線城市房價的泡沫，我認(rèn)為大多正處于生成階段。

■記者：日前，中國社科院住房綠皮書稱石家莊房價中泡沫成分占實際價格比例在50%以上，全國35個大中城市排名第7位，同時也超過了北京房價的泡沫程度。除了石家莊之外，泡沫指數(shù)排在前7位的均是二三線城市，其中福州最高，其泡沫指數(shù)為0.703，之后依次是杭州、南寧、青島、天津、蘭州。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。你認(rèn)為二三線城市房價泡沫有多大？

■陳及：首先要肯定的一點(diǎn)就是，中國的二三線以上城市房價都存在泡沫。這是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程、地產(chǎn)投資（投機(jī)）等因素作用的一種必然。

其次，關(guān)于石家莊的房價，我認(rèn)為作為省會城市面對的消費(fèi)群體基本還是省內(nèi)人群，而一線城市如京廣深滬，面對的則是國際性的需求。從這方面看，國際性需求影響的城市房價泡沫應(yīng)該更大。

對于中國的二三線城市房價的泡沫，我認(rèn)為大多正處于生成階段。而且在今年不斷收緊的樓市調(diào)控下，這些也得到了有效凍結(jié)，多處于冷凍狀態(tài)。

關(guān)鍵詞：“十二五”

保障房可有效平抑房價

核心語錄：明年要加快推進(jìn)的住房保障體系建設(shè)，與商品房體系形成了中國住宅體系的合理構(gòu)成。

■記者：中央經(jīng)濟(jì)工作會議謀劃了“十二五”開局之年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其中提出，明年要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。而在會議召開之前，有關(guān)部門已宣布明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套。力度之大，前所未有。您認(rèn)為這對于未來的中國房地產(chǎn)市場有何影響？

■陳及：之所以房價上漲、不少中低階層買不起房，就是因為商品房市場存在供不應(yīng)求的情況。而明年要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，與商品房體系形成了中國住宅體系的合理構(gòu)成。同時也對一向占據(jù)住宅市場份額較大的商品房形成一定壓力，可有效平抑房價。保障房建設(shè)在改善中低階層住房問題的同時，也是收入再分配的有力途徑。如此一來，對樓市可持續(xù)性發(fā)展，起到了極其重要的作用。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策“掉頭”

核心語錄：過去的宏觀經(jīng)濟(jì)政策把房地產(chǎn)作為挽救金融危機(jī)、增加就業(yè)、拉動相關(guān)行業(yè)GDP增長的砝碼，但是后來發(fā)現(xiàn)這可能會對國家實體經(jīng)濟(jì)造成影響。

■記者：中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)——明年貨幣政策積極穩(wěn)健。您如何看到待貨幣政策的轉(zhuǎn)變？

■陳及：過去的宏觀經(jīng)濟(jì)政策把房地產(chǎn)作為挽救金融危機(jī)、增加就業(yè)、拉動相關(guān)行業(yè)GDP增長的砝碼，實際上是在某種程度上助推了房地產(chǎn)領(lǐng)域 (論壇 新聞)的投機(jī)炒作。但是后來發(fā)現(xiàn)這個問題越來越大，可能會對社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)構(gòu)成威脅，也會對國家實體經(jīng)濟(jì)造成影響，因為有一部分人只顧著搞投機(jī)而不去搞生產(chǎn)了。

國家現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，開始著手解決。信貸規(guī)模收縮、利率上調(diào)，未來國家還可能征收房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場遭遇了前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控。目前部分一線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)打折促銷，這是一個必然的趨勢，而且這個趨勢僅僅是開頭。首先從熱點(diǎn)城市開始降價促銷，以后二三線城市，甚至?xí)暗娇h一級的城市。

關(guān)鍵詞：“撤村并居”

城市化進(jìn)程中的“雙刃劍”

核心語錄：“撤村并居”后，土地被地方政府收儲，再通過招拍掛進(jìn)入土地市場，地方政府能從中獲取大量的差價，這是個別地方政府積極推動這項政策的動力所在。

■記者：最近“撤村并居”的問題引起了社會的廣泛關(guān)注，為什么即使在“農(nóng)民寧愿住羊圈也不愿住樓房”的情況下，個別地方政府依然熱衷于推進(jìn)該政策？

■陳及：“撤村并居”是把“雙刃劍”。一方面，“撤村并居” 后，地方政府可以對農(nóng)村土地進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，有利于推進(jìn)農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

另一方面，執(zhí)行這項政策地方政府可以獲取大量的土地差價。農(nóng)村土地的性質(zhì)是集體所有制土地，不通過招拍掛是不能進(jìn)入土地市場的。“撤村并居”后，土地被地方政府收儲，再通過招拍掛進(jìn)入土地市場，地方政府能從中獲取大量的差價，這是個別地方政府積極推動這項政策的動力所在。

■記者：您認(rèn)為為什么會出現(xiàn)“農(nóng)民寧愿住羊圈也不愿住樓房”的情況？

■陳及：這是一個深層次的問題。“撤村并居”后如何改變農(nóng)民的習(xí)慣，如何保證農(nóng)民未來的生活是一個需要格外關(guān)注的問題，如果處理不好，未來失地農(nóng)民的問題和城市下崗職工的問題可能會演變成嚴(yán)重的社會問題。

很多地方“撤村并居”后，居住的地方和農(nóng)民勞作的地方相距很遠(yuǎn)，農(nóng)民下地勞動很不方便。不少農(nóng)民賣地之后雖然獲得了一些錢，但是失去了作為生產(chǎn)資料的土地，又沒有其他的技能，很容易坐吃山空。而且現(xiàn)在通脹預(yù)期高，農(nóng)民手中的錢實際購買力在不斷下降。未來他們的生計問題值得關(guān)注。政府在推進(jìn)“撤村并居”的過程中要設(shè)身處地為農(nóng)民考慮，從根本上解決以上問題才能破解“農(nóng)民寧愿住羊圈也不愿住樓房”的困局。

關(guān)鍵詞：國外熱錢

豪賭我國房地產(chǎn)市場

核心語錄：國外熱錢涌入一是豪賭房地產(chǎn)市場，二是賭人民幣升值。

■記者：據(jù)商務(wù)部11月中旬披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資額同比猛增48.04%，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資的增幅。僅10月份一個月增加的外資就高達(dá)87億美元，占到前10個月利用外資總和的16%以上。為何今年在國家出臺多項政策打擊住宅市場投資的大背景下外資還會選擇樓市作為投資的重點(diǎn)？

■陳及：國外熱錢涌入一是豪賭房地產(chǎn)市場，二是賭人民幣升值。

從房地產(chǎn)市場來看，最近一段時間調(diào)控趨緊，開發(fā)商很難從國內(nèi)獲取資金，就想打國外熱錢的主意，而國外熱錢也看好房地產(chǎn)市場的前景。而且房地產(chǎn)市場本身需要的資金量很大，可以容納更多的熱錢。但是，國外熱錢的大量涌入很可能會進(jìn)一步刺激投機(jī)性炒房，這和國家宏觀調(diào)控的本意是沖突的。因此，國家最近又出臺了相關(guān)措施限制國外熱錢投資房地產(chǎn)市場。

從人民幣升值的角度來看，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控要考慮開放經(jīng)濟(jì)條件下的特點(diǎn)。怎么去管理熱錢、怎么去杜絕人民幣升值后對中國經(jīng)濟(jì)的影響，這是一個新的課題，需要進(jìn)一步探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)

城市綜合體成投資亮點(diǎn)

核心語錄：投資商業(yè)地產(chǎn)要看規(guī)模，規(guī)模越大，綜合、立體化優(yōu)勢越強(qiáng)。

■記者：不久前，財經(jīng)雜志《新財富》“2010新財富500富人榜”發(fā)布，商業(yè)地產(chǎn)首次力壓住宅，王健林登頂中國首富。自今年四月以來，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策極大地打擊了針對住宅市場的投資行為。而與此同時，商業(yè)地產(chǎn)項目越來越受到人們的關(guān)注，您認(rèn)為投資住宅轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)是明智之舉嗎？

■陳及：出現(xiàn)投資轉(zhuǎn)型主要有兩方面原因：

一方面，人們看到住宅地產(chǎn)受調(diào)控，對其未來的增長趨勢不看好，所以轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，原來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在一定的問題。原來的商業(yè)地產(chǎn)大多比較零星、分散，不少是住宅的配套。最近，開發(fā)商開始對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行升級換代。有一些大規(guī)模的住宅企業(yè)也開始成立專門的公司搞大體量的商業(yè)地產(chǎn)，利用現(xiàn)代化的商業(yè)開發(fā)理念建設(shè)城市綜合體，希望通過大體量來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值、增值，以此激活人們對商業(yè)地產(chǎn)投資的興趣。

■記者：您認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)關(guān)注哪些問題？

■陳及：投資商業(yè)地產(chǎn)第一是看規(guī)模，規(guī)模越大，綜合、立體化的優(yōu)勢越強(qiáng)。比如選擇在有商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓的城市綜合體投資商鋪就比較有利于有保值、增值。

第二是看開發(fā)商是否有知名度，比如萬達(dá)本身就持有商業(yè)物業(yè)，綜合優(yōu)勢突出。這也利于其他商業(yè)發(fā)展，選擇投資知名度高的開發(fā)商物業(yè)相對有保障。

第三是看位置，大體量的商業(yè)占據(jù)優(yōu)勢的位置，依靠自身的優(yōu)勢能形成一個商圈，這也有利于商鋪的保值、增值。

(編輯：許哲)